Tallinna korteriturg (september 2026), kinnisvara maksud ja pangahindamine
Põhjalik teabe- ja KKK-teejuht 5 kõige sagedasemale küsimusele: Tallinna korteriturg 2026. aasta septembris ja vanemate korterite ruutmeetrihind (Kesklinn vs Lasnamäe), Maksu- ja Tolliameti (EMTA) reeglid lähisugulasele kingitud kinnisvara hilisemal müügil, kinnisvarainvesteeringute maksud 2026 (üüritulu 17,6% ja müügikasu 22%, eraisik vs OÜ) ning kuidas Eesti pangad arvestavad korteri hindamisel remondi ja mööbli maksumust.
Kiirülevaade: 5 põhiküsimuse vastused (2026)
1. Tallinna korteriturg 2026 septembris: ruutmeetrihinnad linnaosade kaupa
Maa- ja Ruumiameti ametlikud tehinguandmed · September 2026 ja III kvartal 2026
Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasi põhjal tehti 2026. aasta septembris Tallinnas 816 korteriomandi müügitehingut kogukäibega 140,4 miljonit eurot. Korterite kaalutud keskmine ruutmeetrihind tõusis septembris 3 177 €/m² tasemele (+1,1% võrreldes augustiga) ning mediaanhind jõudis 2 978 €/m² tasemele (+1,7% võrreldes augustiga). Alljärgnev tabel koondab nii septembri 2026 tehingute keskmised ja mediaanhinnad kui ka III kvartali 2026 vanemate korterite (järelturu) ruutmeetrihinnad kõikides Tallinna linnaosades.
| Linnaosa | Sept 2026 keskmine (€/m²) | Sept 2026 mediaan (€/m²) | Tehinguid (sept) | Muutus kuuga | Vanemad korterid / järelturg (€/m²) | 2-toalise järelturu keskmine hind |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pirita → | 3 921 €/m² | 3 034 €/m² | 11 | -15,4% | 3 590 €/m² | 175 000 € |
| Kesklinn → | 3 829 €/m² | 3 636 €/m² | 141 | 0,0% | 3 871 €/m² | 184 019 € |
| Kristiine → | 3 732 €/m² | 3 539 €/m² | 76 | +16,4% | 3 284 €/m² | 156 530 € |
| Põhja-Tallinn → | 3 522 €/m² | 3 226 €/m² | 140 | +5,3% | 3 380 €/m² | 161 698 € |
| Haabersti → | 3 094 €/m² | 3 153 €/m² | 94 | -4,3% | 3 312 €/m² | 160 170 € |
| Mustamäe → | 2 810 €/m² | 2 779 €/m² | 150 | +7,8% | 2 699 €/m² | 121 507 € |
| Lasnamäe → | 2 567 €/m² | 2 520 €/m² | 171 | -4,9% | 2 625 €/m² | 126 695 € |
| Nõmme → | 2 472 €/m² | 2 517 €/m² | 33 | -14,8% | 2 537 €/m² | 118 814 € |
2. Vanemad korterid (järelturg): Kesklinn vs Lasnamäe ruutmeetrihind
Otsides vastust küsimusele „Tallinna korteriturg 2026 september vanemad korterid Kesklinn Lasnamäe ruutmeetrihind“, tuleb eristada linnaosa üldist keskmist (kuhu kuuluvad ka kallid uusehitised) ja järelturu ehk vanemate korterite tegelikku hinnataset:
3. Maksuamet (EMTA): kinnisvara kinkimine lähisugulasele ja tulumaksuvaba müük hiljem
Maksu- ja Tolliameti (EMTA) reeglid ja tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lg 5 ning § 38 lg 1
Kinkimine + Isiklik elukoht
Kingisaaja kasutab korterit tegeliku peamise koduna kuni müügini (1 müük 2 a jooksul).
Kinkimine + Kohene müük
Kingisaaja korteris ei elanud. Kinkija ostuhind ei kandu üle (soetusmaksumus = 0 €).
Kingisaaja kulude mahaarvamine
Maha saab arvata ainult kingisaaja enda tehtud tõendatud remondi- ja müügikulud.
1. Kas kinnisvara kinkimine lähisugulasele on maksustatav? Ei. Maksu- ja Tolliameti (EMTA) ning tulumaksuseaduse (TuMS) kohaselt ei maksustata kingitusena või pärandina saadud kinnisvara kingi saamise hetkel tulumaksuga — sõltumata sellest, kas kinkijaks on vanem, laps, abikaasa, vanavanem või kolmas isik. Kinnisasja kinkimiseks tuleb sõlmida notariaalne kinkeleping ning tasuda notaritasu ja riigilõiv.
2. Lõks hilisemal müügil: kinkija soetamismaksumus on kingisaaja jaoks 0 € (TuMS § 38 lg 1). Paljud omanikud eeldavad ekslikult, et kui vanem kinkis lapsele korteri, mille vanem ostis 120 000 € eest, saab laps korterit 150 000 € eest müües maksta tulumaksu vaid 30 000 € vahelt. See ei vasta tõele. EMTA reeglite järgi ei kandu kinkija ostuhind kingisaajale üle: kingituseks saadud kinnisvara soetamismaksumus on kingisaaja jaoks 0 €. Maksustatavast kasust saab maha arvata ainult kingisaaja enda tehtud dokumentaalselt tõendatud parenduskulud (rekonstrueerimine, kapitaalremont) ja müügikulud (notaritasu, maakleritasu).
3. Millal on kingitud kinnisvara hilisem müük tulumaksuvaba (TuMS § 15 lg 5)? Kingitud korteri või maja hilisem müük on tulumaksuvaba ainult juhul, kui kingisaaja kasutas seda kuni võõrandamiseni oma tegeliku alalise või peamise elukohana ning ta ei ole viimase 2 aasta (24 kuu) jooksul müünud ühtegi teist elukohta tulumaksuvabalt.
4. Kuidas EMTA kontrollib „tegelikku elukohta“ ja miks fiktiivne sissekirjutus ei aita? EMTA ja Riigikohtu praktika kohaselt ei piisa maksuvabastuseks pelgalt aadressi registreerimisest Rahvastikuregistris. Maksuamet kontrollib tegelikku elamist (vee-, elektri- ja küttetarbimine, elukondlikud lepingud, pere- ja töökoha seotus). Kui lähisugulane (nt vanem) soovib müüa oma teist kinnisvara (nt üürikorterit) ja kingib selle enne müüki lapsele, kes vormistab sinna sissekirjutuse ning müüb korteri kohe edasi ilma seal tegelikult elamata, käsitleb EMTA seda maksukorralduse seaduse (MKS § 84) alusel näiliku tehinguna ja määrab 22% tulumaksu.
5. Arvutusnäide (2026): Kingisaaja müüb lähisugulaselt kingiks saadud korteri hinnaga 150 000 €, ilma et oleks seal ise alaliselt elanud. Kingisaaja enda kulud (kinkelepingu notaritasu + müügi maakleritasu) olid 3 000 €. Maksustatav kasu on 150 000 € − 3 000 € = 147 000 € ning tasumisele kuuluv tulumaks (22%) on 32 340 €. Kui aga kingisaaja elas korteris reaalselt oma peamise koduna kuni müügini (ja 2 aasta reegel on täidetud), on tulumaks 0 €.
4. Kinnisvarainvesteeringu maksud Eestis 2026: üüritulu, müügikasu ja eraisik vs OÜ
2026. aasta maksukeskkond: 22% tulumaks, üüritulu 20% kulumahaarvamine ja eraisik vs OÜ analüüs
Tulumaksumäär 2026. aastal on 22%. Alates 2025. aastast tõusis Eesti tulumaksumäär 20%-lt 22%-le ning jääb 2026. aastal 22% tasemele. Sama määr kehtib nii eraisiku üüritulule, kinnisvara müügikasule kui ka ettevõtte (OÜ) jaotatud kasumile.
Eluruumi pikaajaline üüritulu — efektiivne maksumäär 17,6% (TuMS § 16 ja § 39¹). Kui füüsiline isik annab üürile eluruumi, lubab tulumaksuseadus arvata tuludeklaratsioonis brutoüüritulust automaatselt (ilma kuludokumentideta) maha 20% üürimisega seotud kulude katteks. Maksustamisele kuulub 80% üüritulust määraga 22%, mis teeb efektiivseks maksukoormuseks 17,6% brutoüürilt (nt 7 200 € aastase üüritulu korral on maksuvaba 1 440 €, maksustatav 5 760 € ja tulumaks 1 267,20 €). NB! Kõrvalkulud (kommunaalarved), mida üürnik tasub tarbimise järgi, ei loeta üürituluks.
Lühiajaline üür (Airbnb / Booking) ja äripinnad. 20% automaatne mahaarvamine kehtib ainult eluruumi üürilepingu puhul. Majutusteenuse (Airbnb, Booking.com lühiajaline majutus) ja äripinna üürimisel 20% mahaarvamist kasutada ei saa — eraisik maksab 22% kogu laekunud tulult, mistõttu on lühiajalist üüri otstarbekam hallata OÜ või FIE kaudu.
Kapitalikasv (müügikasu) — 22% puhaskasumilt (TuMS § 15 ja § 37). Investeerimiskorteri müügil maksustatakse kasu valemiga: Müügihind − Soetamismaksumus (ostuhind + ostu notaritasu ja riigilõiv) − Dokumentaalselt tõendatud parenduskulud (ehitus, kapitaalremont) − Müügikulud (maakleritasu, hindamisakt, müügi notaritasu). Näide: ostuhind 130 000 €, kapitaalremont ja maakler 15 000 €, müügihind 200 000 € → maksustatav kasu 55 000 € ja tulumaks (22%) = 12 100 €.
Maamaks 2026. aastal. Elamumaa maamaksumäär on 0,1–1,0% maa maksustamishinnast aastas. Koduomaniku maamaksuvabastus (Tallinnas kuni 1 000 € ulatuses) kehtib ainult omaniku ühele Rahvastikuregistrisse kantud elukohale — väljaüüritavate investeerimiskorterite eest tuleb maamaksu tasuda täies ulatuses.
Võrdlus: kinnisvarasse investeerimine eraisikuna vs ettevõtte (OÜ) kaudu 2026
| Näitaja | Eraisik (füüsiline isik) | Eesti ettevõte (OÜ) |
|---|---|---|
| Pikaajalise üüritulu tulumaks | 17,6% efektiivne määr igal aastal (22% × 80% brutoüürist) | 0% seni, kuni kasum reinvesteeritakse; 22/78 dividendide väljamaksel |
| Müügikasu (capital gains) maks | 22% kasumilt müügiaastal (v.a isiklik elukoht 1 kord 2 a jooksul) | 0% müügihetkel (kasumi saab maksuvabalt uude korterisse suunata) |
| Remondi-, haldus- ja laenuintressi kulud | Tegelikke kulusid üüritulust maha arvata ei saa (asendab 20% fikseeritud mahaarvamine) | Kõik ettevõtlusega seotud kulud (remont, mööbel, haldus, laenuintressid) on 100% kuludesse kantavad |
| Lühiajaline üür (Airbnb / Booking) | Ebasoodne: 22% täissummalt (20% mahaarvamine ei kehti) | Soodne: kõik koristus-, platvormi- ja sisustuskulud vähendavad maksustatavat kasumit |
| Pangalaenu tingimused | Kodulaen või eraisiku investeerimislaen (pikem tähtaeg kuni 30 a, madalam marginaal) | Ärilaen (omaosalus tavaliselt 30–50%, lühem graafik 5–15 a, kõrgem marginaal) |
5. Kuidas Eesti pangad arvestavad korteri hindamisel remondi ja mööbli maksumust?
EVS 875 standard, Swedbank, SEB, LHV, Luminor ja Coop Panga laenutagatise arvestus
Arvestatakse tagatisse (EVS 875)
- ✔ Kapitaalremont: torustik, elektrijuhtmestik, aknad, uksed
- ✔ Kohtkindel köögimööbel koos integreeritud tehnikaga
- ✔ Sisseehitatud garderoobid ja lükanduksed
- ✔ Vannitoa sanitaartehnika, keraamilised plaadid, põrandaküte
EI arvestata tagatisse (Väärtus = 0 €)
- ✖ Lahtine mööbel: diivanid, voodid, lauad, toolid, kummutid
- ✖ Eraldiseisev kodutehnika: lahtine külmik, pesumasin, teler
- ✖ Üleinvesteerimine: luksusremont üle piirkonna tehingute lae
- ✖ Seadustamata planeeringumuudatused (EHR projektita)
Kuidas valmib panga hindamisakt? Eesti kommertspangad (Swedbank, SEB, LHV, Luminor, Coop Pank) aktsepteerivad kodulaenu tagatisena ainult kutselise kinnisvarahindaja (tase 6 või 7) koostatud eksperthinnangut, mis vastab EVS 875 standardile. Korterite puhul kasutatakse võrdlustehingute meetodit: hindaja võtab aluseks Maa- ja Ruumiameti andmebaasis viimase 3–6 kuu jooksul samas piirkonnas ja sarnastes majades tehtud reaalsed müügitehingud ning kohandab hinda (+/- %) vastavalt hinnatava korteri omadustele.
1. Remondi maksumus — arvestatakse kaudselt läbi seisukorra, mitte tšekkide summa järgi. Värske kapitaalremont (uus elektrijuhtmestik, torustik, sirged seinad, kvaliteetne parkett ja kaasaegne vannituba) tõstab korteri seisukorra hinnet („hea“ või „väga hea“) ja suurendab turuväärtust. Siiski ei võrdu turuväärtuse kasv 1:1 remondiarvete summaga: kui investeerid Lasnamäe või Mustamäe 50 m² paneelmaja korteri kapitaalremonti 30 000 €, tõstab see hindamisakti väärtust tüüpiliselt 15 000 – 22 000 € (ca 50–75% kulust), sest paneelmajade piirkonnas seab lae ette naabruskonna võrdlustehingute maksimaalne ruutmeetrihind (nn over-improvement ehk üleinvesteerimise efekt).
2. Ebaseaduslik ümberehitus (Ehitisregister / EHR) võib laenu blokeerida. Kui remondi käigus on muudetud korteri planeeringut (nt köök viidud elutuppa, eemaldatud vahesein või ehitatud kokku WC ja vannituba), kontrollib hindaja Ehitisregistri (EHR) andmeid. Kui ümberehitusel puudub ehitusteatis või kasutusluba, teeb hindaja akti märkuse ja lahutab väärtusest seadustamise kulu või keeldub pank laenu väljastamast enne dokumentide korrastamist.
3. Mööbel ja sisustus — ainult püsivalt kinnitatud kohtkindel sisustus läheb arvesse! Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seadusele (TsÜS § 54) ja EVS 875 standardile hinnatakse eksperthinnangus kinnisasja (korteriomandit) ja selle olulisi osi. Lahtine mööbel ja kodutehnika on vallasvara ning selle tagatisväärtus panga jaoks on 0 €.
4. HOIATUS: mööbli hinna eraldi näitamine notariaalses müügilepingus vähendab laenusummat! Pangad arvutavad maksimaalse kodulaenu summa (LTV 75–85%, EIS/KredEx käendusega kuni 90%) madalamast väärtusest: kas kinnisasja ostuhinnast või hindamisakti väärtusest. Kui lepite müüjaga kokku korteri hinnaks 150 000 €, kuid märgite notariaalses lepingus korteri hinnaks 135 000 € ja lahtise mööbli hinnaks 15 000 €, võtab pank laenu arvutamise aluseks ainult 135 000 € — mis tähendab, et peate mööbli 15 000 € tasuma 100% omafinantseeringuna lisaks tavapärasele sissemaksele.
Tabel: mida Eesti pangad ja hindajad korteri väärtusesse arvestavad vs välja jätavad
| Kategooria / element | Kas läheb panga hindamisakti? | Kuidas mõjutab laenutagatise väärtust |
|---|---|---|
| Kohtkindel köögimööbel ja integreeritud tehnika (pliit, ahi, nõudepesumasin, kubu) | JAH (viimistluse osa) | Arvestatakse korteri seisukorra ja parenduste hulka; tõstab võrdlusväärtust |
| Sisseehitatud lükandustega garderoobikapid ja esikukapid | JAH (kohtkindel sisustus) | Loetakse püsivalt kinnitatud osaks, mis jääb müügil korterisse |
| Vannitoa sanitaartehnika, plaaditud pinnad, põrandaküte, siseuksed, aknad | JAH (100% kinnisasi) | Otsene mõju korteri tehnilisele seisukorrale ja turuväärtusele |
| Uus elektrijuhtmestik, kilp ja vee-/kanalisatsioonitorustik | JAH (kaudselt) | Tagab likviidsuse ja kõrgema seisukorraklassi, kuid ei lisa tšeki hinda 1:1 |
| Lahtine mööbel (diivanid, voodid, söögilaud, toolid, eraldiseisvad kapid) | EI (vallasvara = 0 €) | Jäetakse hindamisaktist täielikult välja; pank vallasvara ei finantseeri |
| Eraldiseisev tehnika (pesumasin, kuivati, teler, helisüsteem, lahtine külmik) | EI (vallasvara = 0 €) | Tagatisväärtus on 0 €; müügilepingus eraldi hinnastamine vähendab laenusummat |
| Kallid disainlahendused (nt 25 000 € kivitasapinnad tüüppaneelmajas) | OSALISELT (kuni piirkonna laeni) | Hindaja rakendab piirkonna hinnalage (over-improvement); luksusremont paneelmajas ei tasu end 100% ära |
| Seadustamata planeeringumuudatus (EHR-is puudub projekt/teatis) | MIINUSMÄRGIGA (riskitegur) | Hindaja vähendab väärtust seadustamiskulu võrra või pank nõuab EHR korrastamist enne laenu väljamakset |
6. Korduma kippuvad küsimused (KKK)
Vastused 10 kõige sagedasemale küsimusele Tallinna korterite hindade, maksude ja laenude kohta
Mis on Tallinna korterite keskmine ruutmeetrihind 2026. aasta septembris? expand_more
Kui palju maksavad vanemad korterid (järelturg) Kesklinnas ja Lasnamäel 2026. aastal? expand_more
Kas lähisugulasele kingitud kinnisvara hilisem müük on tulumaksuvaba? expand_more
Kas kingitud korteri müügil saab maha arvata kinkija (nt vanema) ostuhinna? expand_more
Mis juhtub, kui vormistan end kingitud korterisse sisse ja müün selle kohe maha? expand_more
Kuidas maksustatakse üüritulu ja kinnisvara müügikasu Eestis 2026. aastal? expand_more
Kas kinnisvarasse on kasulikum investeerida eraisikuna või OÜ kaudu? expand_more
Kuidas Eesti pangad arvestavad korteri hindamisel remondi maksumust? expand_more
Kas pank võtab korteri hindamisel arvesse mööbli väärtust? expand_more
Millal tuleb 2026. aasta kinnisvara müügi- ja üüritulu deklareerida? expand_more
7. Ametlikud andmeallikad ja seotud tööriistad
- ↗ Maksu- ja Tolliamet (EMTA): kinnisvara saamine pärandina või kingitusena ja hilisem müük
- ↗ Maksu- ja Tolliamet (EMTA): alalise või peamise elukoha võõrandamise maksuvabastus
- ↗ Maksu- ja Tolliamet (EMTA): kinnisvara müügi- ja üüritulu deklareerimine (22% / 20% mahaarvamine)
- ↗ Maksu- ja Tolliamet (EMTA): mitteresidendi üüritulu ja müügikasu maksustamine Eestis
- ↗ Maa- ja Ruumiamet: kinnisvara hinnastatistika ja tehingute andmebaas (september & III kv 2026)
Uuendatud 26.10.2026 · Hinnastatistika: Maa- ja Ruumiamet september 2026 ja III kvartal 2026.
Soovid kontrollida korteri väärtust või arvutada tehingukulusid?
Estiq pakub kohest tasuta automaathindamist (AVM) iga Tallinna aadressi kohta ning spetsiaalseid kalkulaatoreid tulumaksu, üüritootluse ja laenutagatise arvutamiseks.