Tallinnan asuntomarkkinat (syyskuu 2026), kiinteistöverotus ja pankkiarviointi
Kattavat vastaukset viiteen yleisimpään kysymykseen Viron kiinteistömarkkinoista vuonna 2026: Tallinnan asuntojen keskimääräiset neliöhinnat syyskuussa ja Q3 2026 (vanhat asunnot Kesklinn vs Lasnamäe), Viron verohallinnon (EMTA) säännöt lähisukulaiselle lahjoitetun asunnon myöhemmästä myynnistä, asuntosijoittamisen verotus Virossa 2026 (vuokratulo 17,6 % ja luovutusvoitto 22 %, yksityishenkilö vs OÜ-yhtiö) sekä miten Viron pankit huomioivat remontin ja kalusteet asunnon vakuusarvioinnissa.
Tiivistelmä: 5 keskeistä vastausta (2026)
1. Tallinnan asuntojen neliöhinnat kaupunginosittain (syyskuu & Q3 2026)
Maa- ja Ruumiameti ametlikud tehinguandmed · September 2026 ja III kvartal 2026
Viron maa- ja tilaviraston (Maa- ja Ruumiamet) kauppatietojen mukaan syyskuussa 2026 Tallinnassa tehtiin 816 asuntokauppaa yhteisarvoltaan 140,4 miljoonaa euroa. Painotettu keskihinta nousi 3 177 €/m² tasolle (+1,1 % elokuun 3 143 €/m² tasosta) ja mediaanihinta oli 2 978 €/m² (+1,7 % elokuusta). Alla oleva taulukko kokoaa yhteen syyskuun 2026 keski- ja mediaanihinnat sekä Q3 2026 vanhojen asuntojen (jälleenmyynnin) neliöhinnat Tallinnan eri kaupunginosissa.
| Kaupunginosa | Syysk. 2026 keskiarvo (€/m²) | Syysk. 2026 mediaani (€/m²) | Kauppoja (syysk.) | Muutos kk | Vanhat asunnot / jälleenmyynti (€/m²) | Kaksion jälleenmyyntihinta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pirita → | 3 921 €/m² | 3 034 €/m² | 11 | -15,4% | 3 590 €/m² | 175 000 € |
| Kesklinn → | 3 829 €/m² | 3 636 €/m² | 141 | 0,0% | 3 871 €/m² | 184 019 € |
| Kristiine → | 3 732 €/m² | 3 539 €/m² | 76 | +16,4% | 3 284 €/m² | 156 530 € |
| Põhja-Tallinn → | 3 522 €/m² | 3 226 €/m² | 140 | +5,3% | 3 380 €/m² | 161 698 € |
| Haabersti → | 3 094 €/m² | 3 153 €/m² | 94 | -4,3% | 3 312 €/m² | 160 170 € |
| Mustamäe → | 2 810 €/m² | 2 779 €/m² | 150 | +7,8% | 2 699 €/m² | 121 507 € |
| Lasnamäe → | 2 567 €/m² | 2 520 €/m² | 171 | -4,9% | 2 625 €/m² | 126 695 € |
| Nõmme → | 2 472 €/m² | 2 517 €/m² | 33 | -14,8% | 2 537 €/m² | 118 814 € |
2. Vanhat asunnot (jälleenmyynti): Kesklinn vs Lasnamäe neliöhinta
Tallinnan asuntomarkkinoita vertailtaessa on tärkeää erottaa kaupunginosan yleinen keskiarvo (johon sisältyvät kalliit uudiskohteet) ja vanhojen asuntojen (jälleenmyyntimarkkinan / järelturg) todelliset toteutuneet kauppahinnat:
3. Viron verohallinto (EMTA): kiinteistön lahjoitus lähisukulaiselle ja myöhempi myynti
Maksu- ja Tolliameti (EMTA) reeglid ja tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lg 5 ning § 38 lg 1
Kinkimine + Isiklik elukoht
Kingisaaja kasutab korterit tegeliku peamise koduna kuni müügini (1 müük 2 a jooksul).
Kinkimine + Kohene müük
Kingisaaja korteris ei elanud. Kinkija ostuhind ei kandu üle (soetusmaksumus = 0 €).
Kingisaaja kulude mahaarvamine
Maha saab arvata ainult kingisaaja enda tehtud tõendatud remondi- ja müügikulud.
1. Onko kiinteistön lahjoitus lähisukulaiselle verollista Virossa? Ei. Viron tuloverolain (TuMS) ja verohallinnon (EMTA) ohjeiden mukaan kiinteistön saaminen lahjana tai perintönä ei aiheuta tuloveroa saantihetkellä sukulaisuussuhteesta riippumatta. Lahjoituskirja vahvistetaan notaarilla ja kiinteistörekisteriin merkitään uusi omistaja.
2. Veroloukku myöhemmässä myynnissä: lahjansaajan hankintameno on 0 € (TuMS § 38 lg 1). Monet olettavat virheellisesti, että jos vanhempi osti asunnon 120 000 eurolla ja lahjoitti sen lapselle, lapsi maksaisi myöhemmin veroa vain 150 000 € myyntihinnan ja 120 000 € ostohinnan erotuksesta. Tämä ei pidä paikkaansa. Lahjanantajan ostohinta ei siirry lahjansaajalle: lahjana saadun asunnon hankintameno on lahjansaajalle 0 €. Myyntihinnasta saa vähentää ainoastaan lahjansaajan itsensä maksamat dokumentoidut perusparannuskulut ja myyntikulut.
3. Milloin lahja-asunnon myöhempi myynti on verovapaata (TuMS § 15 lg 5)? Lahjaksi saadun asunnon myynti on verovapaata vain, jos lahjansaaja on käyttänyt asuntoa omana vakituisena asuntonaan myyntihetkeen saakka ja jos hän ei ole käyttänyt oman asunnon verovapautta toisen asunnon myynnissä edeltävien kahden vuoden (24 kuukauden) aikana.
4. Miksi pelkkä nimellinen väestörekisterimerkintä ei riitä (MKS § 84)? Sekä EMTA että Viron korkein oikeus tutkivat asunnon tosiasiallista käyttöä: sähkön ja veden kulutusta, liittymiä, perheen asuinpaikkaa ja työmatkoja. Jos vanhempi lahjoittaa vuokra-asunnon lapselle juuri ennen myyntiä verovapauden toivossa ilman lapsen todellista asumista, verottaja katsoo toimen veronkierroksi (MKS § 84) ja määrää 22 % tuloveron.
5. Laskelmaesimerkki (2026): Lahjansaaja myy lähisukulaiselta saamansa asunnon hintaan 150 000 € asettumatta sinne koskaan asumaan. Omat dokumentoidut kulut (notari, välityspalkkio) olivat 3 000 €. Verotettava luovutusvoitto on 150 000 € − 3 000 € = 147 000 € ja maksettava tulovero (22 %) on 32 340 €. Jos lahjansaaja asui asunnossa tosiasiallisesti kotinaan myyntiin saakka (ja 2 vuoden sääntö täyttyy), vero on 0 €.
4. Viron asuntosijoittamisen verotus 2026: vuokratulo, myyntivoitto ja yksityishenkilö vs OÜ
2026. aasta maksukeskkond: 22% tulumaks, üüritulu 20% kulumahaarvamine ja eraisik vs OÜ analüüs
Tuloverokanta vuonna 2026 on 22 %. Viron tuloverokanta nousi 20 prosentista 22 prosenttiin vuonna 2025 ja on 22 % vuonna 2026. Samaa verokantaa sovelletaan yksityishenkilön vuokratuloon, luovutusvoittoon sekä OÜ-yhtiön jakamiin osinkoihin.
Pitkäaikainen asuinhuoneiston vuokraus — efektiivinen veroaste 17,6 % (TuMS § 16 ja § 39¹). Kun yksityishenkilö antaa huoneiston vuokralle asuinkäyttöön, tuloverolain mukaan bruttovuokrasta vähennetään automaattisesti 20 % kuluvarauma ilman tositteita. Tulovero 22 % lasketaan 80 prosentille bruttovuokratulosta, jolloin todellinen veroaste on 17,6 % bruttovuokrasta (esim. 10 000 € vuokratulosta vero on 1 760 €). Vuokralaisen kulutuksen mukaan maksamia käyttökuluja (sähkö, vesi, lämpö) ei katsota vuokratuloksi.
Lyhytaikainen vuokraus (Airbnb / Booking) ja liiketilat. Automaattinen 20 % kuluvähennys koskee vain asuinhuoneiston vuokrasopimuksia. Majoitustoiminnassa (Airbnb, Booking.com) ja liikehuoneistojen vuokrauksessa 20 % vähennystä ei voi käyttää, joten yksityishenkilö maksaa 22 % veroa koko tulosta. Siksi lyhytaikaista vuokrausta kannattaa harjoittaa virolaisen OÜ-yhtiön kautta.
Luovutusvoittovero (Capital Gains) — 22 % nettovoitosta (TuMS § 15 ja § 37). Sijoitusasunnon myynnissä verotetaan puhdasta luovutusvoittoa kaavalla: Myyntihinta − Hankintameno (ostohinta + oston notaari- ja rekisterimaksut) − Dokumentoidut perusparannuskulut (remontit) − Myyntikulut (välityspalkkio, arviolausunto, myynnin notaarimaksu). Esimerkki: ostettu hintaan 130 000 €, peruskorjaus ja välittäjä 15 000 €, myyntihinta 200 000 € → verotettava voitto 55 000 €, vero (22 %) = 12 100 €.
Maapohjavero (Maamaks) vuonna 2026. Asuinmaan maapohjavero on 0,1–1,0 % verotusarvosta vuosittain (Tallinnassa 0,5 %). Kodinomistajan verovapaus koskee vain yhtä rekisteröityä vakituista asuntoa; sijoitusasunnoista maapohjavero maksetaan täysimääräisesti.
Vertailu: asuntosijoittaminen yksityishenkilönä vs virolaisen OÜ-yhtiön kautta 2026
| Ominaisuus | Yksityishenkilö (Füüsiline isik) | Virolainen osakeyhtiö (OÜ) |
|---|---|---|
| Pitkäaikaisen vuokratulon vero | 17,6 % efektiivinen vero vuosittain (22 % × 80 % bruttovuokrasta) | 0 % niin kauan kuin voitto pysyy yhtiössä ja uudelleeninvestoidaan; 22/78 osingonjaossa |
| Myyntivoittovero (luovutusvoitto) | 22 % voitosta myyntivuonna (0 % vain omasta vakituisesta asunnosta 2 v välein) | 0 % myyntihetkellä (koko myyntisumman voi sijoittaa uuteen kohteeseen ilman veroseuraamuksia) |
| Remontti-, kaluste- ja lainakorot | Todellisia kuluja ei voi vähentää vuokratulosta (korvataan kiinteällä 20 % vähennyksellä) | Kaikki liiketoimintaan liittyvät kulut (remontti, kalusteet, hallinnointi, korot) ovat 100 % vähennyskelpoisia |
| Lyhytaikainen vuokraus (Airbnb / Booking) | Epäedullinen: 22 % koko bruttotulosta ilman alustakulu- ja siivousvähennyksiä | Erittäin edullinen: alustakomissiot, siivous, kalusteet ja kulut vähentävät verotettavaa tulosta |
| Pankkilainan ehdot | Edullinen asuntolaina/sijoituslaina (laina-aika jopa 25–30 v, matalampi marginaali) | Yrityslaina (omavastuu usein 30–50 %, lyhyempi laina-aika 5–15 v, korkeampi korko) |
5. Miten Viron pankit huomioivat remontin ja kalusteet asunnon arvioinnissa?
EVS 875 standard, Swedbank, SEB, LHV, Luminor ja Coop Panga laenutagatise arvestus
Arvestatakse tagatisse (EVS 875)
- ✔ Kapitaalremont: torustik, elektrijuhtmestik, aknad, uksed
- ✔ Kohtkindel köögimööbel koos integreeritud tehnikaga
- ✔ Sisseehitatud garderoobid ja lükanduksed
- ✔ Vannitoa sanitaartehnika, keraamilised plaadid, põrandaküte
EI arvestata tagatisse (Väärtus = 0 €)
- ✖ Lahtine mööbel: diivanid, voodid, lauad, toolid, kummutid
- ✖ Eraldiseisev kodutehnika: lahtine külmik, pesumasin, teler
- ✖ Üleinvesteerimine: luksusremont üle piirkonna tehingute lae
- ✖ Seadustamata planeeringumuudatused (EHR projektita)
Miten pankkiarviointi toimii Virossa (standardi EVS 875). Kaikki Viron pankit (Swedbank, SEB, LHV, Luminor, Coop Pank) vaativat asuntolainan vakuudeksi auktorisoidun kiinteistöarvioijan (taso 6 tai 7) laatiman EVS 875 -standardin mukaisen arviokirjan (eksperthinnang). Asuntojen arvioinnissa käytetään kauppa-arvomenetelmää (vertauskauppamenetelmää): arvioija valitsee Maa-ametin rekisteristä lähialueen tuoreet toteutuneet kaupat ja korjaa neliöhintaa kunnon, kerroksen, energialuokan ja varustelun mukaan.
1. Remontin huomioiminen — arvoon vaikuttaa asunnon kuntoluokka, ei kuittien loppusumma. Laadukas peruskorjaus (uusi sähköistys, putkisto, tasoitetut seinät, laadukas parketti ja nykyaikainen kylpyhuone) nostaa asunnon kuntoluokan tasolle ”hyvä” tai ”erittäin hyvä” ja kohottaa markkina-arvoa. Arvon nousu ei kuitenkaan vastaa 1:1 remonttilaskuja: jos 50 m² elementtitalon asuntoon sijoitetaan 30 000 € remonttiin, arviokirjan arvo nousee tyypillisesti 15 000 – 22 000 € (50–75 % kuluista). Syynä on alueen hintakatto (over-improvement): pankki ei arvioi kerrostaloasuntoa naapuruston toteutuneiden kauppahintojen enimmäistason yli.
2. Luvaton pohjaratkaisumuutos (Ehitisregister / EHR) voi estää lainan noston. Jos remontissa on siirretty keittiö olohuoneeseen, purettu kantavia seiniä tai yhdistetty kylpyhuone ja wc, arvioija tarkistaa tiedot rakennusrekisteristä (EHR). Jos luvat puuttuvat, arvioija kirjaa riskin ja vähentää laillistamiskulut (1 500–4 000 €) tai pankki kieltäytyy lainan maksamisesta ennen asiakirjojen päivittämistä.
3. Kalusteet ja sisustus — vain kiinteästi asennetut kalusteet lasketaan asunnon arvoon! Viron siviililain (TsÜS § 54) ja EVS 875 -standardin mukaisesti pankin vakuudeksi arvioidaan kiinteistöä ja sen olennaisia ainesosia. Irralliset huonekalut ja kodinkoneet ovat irtainta omaisuutta (vallasvara), ja niiden vakuusarvo pankille on 0 €.
4. VAROITUS: älä erittele irtokalusteiden hintaa notaarin kauppakirjaan! Pankit myöntävät lainaa enintään LTV-prosentin verran (75–85 % tai KredEx-takauksella jopa 90 %) ostohinnan ja arviokirjan arvon pienemmästä määrästä. Jos sovit myyjän kanssa 150 000 € kokonaishinnasta, mutta kauppakirjaan merkitään 135 000 € asunnolle ja 15 000 € irtokalusteille, pankki laskee lainan vain 135 000 € summasta — ja 15 000 € kalusteosuus on maksettava kokonaan käteisenä omarahoituksena.
Taulukko: mitä Viron pankit ja arvioijat sisällyttävät asunnon arvoon vs jättävät pois
| Kohde / remontti- tai sisustuselementti | Sisältyykö pankkiarvioon? | Vaikutus lainan vakuusarvoon |
|---|---|---|
| Kiinteä keittiökalusto ja integroidut kodinkoneet (liesi, uuni, astianpesukone) | KYLLÄ (osa kiinteää sisustusta) | Nostaa kuntoluokkaa ja vertailuarvoa |
| Kiinteät liukuovikaapistot ja eteiskaapistot | KYLLÄ (kiinteä varuste) | Katsotaan asunnon kiinteäksi osaksi |
| Kylpyhuoneen laatoitus, saniteettikalusteet, lattialämmitys, ikkunat, väliovet | KYLLÄ (100 % kiinteistöä) | Suora vaikutus tekniseen kuntoon ja markkina-arvoon |
| Uusittu sähköjärjestelmä ja käyttövesi-/viemäriputkisto | KYLLÄ (välillisesti) | Parantaa likviditeettiä ja kuntoluokkaa, muttei 1:1 kuittien summalla |
| Irtokalusteet (sohvat, sängyt, ruokapöytä, tuolit, irtokaapit) | EI (irtain omaisuus = 0 €) | Jätetään kokonaan pois EVS 875 -arviokirjasta |
| Irralliset kodinkoneet ja elektroniikka (pesukone, kuivausrumpu, TV, irtokylmäkaappi) | EI (irtain omaisuus = 0 €) | Vakuusarvo 0 €; erittely kauppakirjassa pienentää lainamäärää |
| Ylellinen design-remontti tavallisessa elementtitalossa (over-improvement) | OSITTAIN (alueen hintakattoon asti) | Arvioija rajaa neliöhinnan alueen kalleimpiin vertailukauppoihin (50–75 % kulusta) |
| Luvaton pohjaratkaisun muutos (puuttuva Ehitisregister / EHR -merkintä) | MIINUSMERKKINEN (riskivähennys) | Arvioija vähentää laillistamiskulun (1 500–4 000 €) tai pankki vaatii EHR-päivityksen |
6. Usein kysytyt kysymykset (UKK)
Vastused 10 kõige sagedasemale küsimusele Tallinna korterite hindade, maksude ja laenude kohta
Mikä on Tallinnan asuntojen keskimääräinen neliöhinta syyskuussa 2026? expand_more
Paljonko vanhat asunnot maksavat Kesklinnassa ja Lasnamäellä vuonna 2026? expand_more
Onko lähisukulaiselta lahjaksi saadun asunnon myöhempi myynti verovapaata Virossa? expand_more
Voiko lahja-asunnon myynnissä vähentää lahjanantajan alkuperäisen ostohinnan? expand_more
Miten vuokratuloa ja kiinteistön myyntivoittoa verotetaan Virossa vuonna 2026? expand_more
Miten Viron pankit huomioivat remontin ja kalusteet asunnon vakuusarvioinnissa? expand_more
7. Viralliset lähteet ja työkalut
- ↗ Viron vero- ja tullihallitus (EMTA): perintönä tai lahjana saatu kiinteistö ja myöhempi myynti
- ↗ Viron vero- ja tullihallitus (EMTA): vakituisen asunnon myynnin verovapaus
- ↗ Viron vero- ja tullihallitus (EMTA): kiinteistön myynti- ja vuokratulon ilmoittaminen
- ↗ Viron vero- ja tullihallitus (EMTA): rajoitetusti verovelvollisen vuokratulo Virossa
- ↗ Viron maa- ja tilavirasto (Maa- ja Ruumiamet): syyskuun & Q3 2026 kauppatilastot
Päivitetty 26.10.2026 · Hintatilastot: Maa- ja Ruumiamet (syyskuu 2026 & Q3 2026).
Haluatko tarkistaa asunnon arvon tai laskea transaktiokulut?
Estiq tarjoaa maksuttoman automaattisen hinta-arvion (AVM) kaikille Tallinnan osoitteille sekä täsmälliset laskurit luovutusvoittoverolle, vuokratuotolle ja lainan vakuudelle.