OSTJA TEEJUHT 2026

Korteri ostmine Eestis — kontrollitud faktid ja ostja täielik teejuht

Väldi ülemaksmist ja varjatud puudusi. Kontrolli korteri tegelikku turuhinda Maa- ja Ruumiameti ametlike tehingute põhjal, auditeeri Ehitisregistri (EHR) kandeid ning arvuta täpsed notaritasud enne ostupakkumise tegemist.

Kontrolli korteri väärtust tasuta → Vaata kontrollnimekirja ↓

3 kuldreeglit enne ostupakkumist

1. Kontrolli tegelikku tehinguhinda: Korterite kuulutushinnad sisaldavad 3–5% kauplemisruumi. Kontrolli naabertehinguid Estiq mudeliga.

2. Nõua KÜ majanduskava: Uuri remondifondi makseid, laenujääki ja järgmise 3 aasta kavandatud renoveerimistöid.

3. Veendu EHR kasutusloas: Ilma ametliku kasutusloata või ebaseaduslike ümberehitustega korterile pangad laenu ei anna.

Lühidalt: kuidas osta korterit Eestis 2026. aastal?

1. Kontrolli tegelikku tehinguhinda: Kinnisvaraportaali küsimishind ei ole tehinguhind. Tallinnas ja Tartus müüakse korterid keskmiselt 3–5% alla viimase pakkumishinna. Kontrolli hinda Estiq tasuta mudeliga.
2. Nõua KÜ majanduskava ja arveid: Vaata viimase 12 kuu küttearveid, remondifondi makset ruutmeetri kohta, ühistu laenujääki ning üldkoosoleku protokolle.
3. Veendu EHR kasutusloa olemasolus: Ilma kehtiva kasutusloata (kasutusluba / kasutusel märgis) või ebaseaduslike ümberehitustega korterile Swedbank, SEB, LHV ega Luminor kodulaenu ei väljasta.
4. Arvesta lisakuludega: Notaritasu (tavaliselt 50/50 müüjaga), riigilõiv ja panga lepingutasu moodustavad 150 000 € korteri puhul ca 900–1 500 € lisaks sissemaksele.

PROTSESS

Korteri ostu 6 peamist sammu Eestis

Pangalaenu eelotsusest kuni notariaalse lepingu ja korteri üleandmiseni.

Pangalaenu eelotsus

Määra maksimaalne laenulimiit ja omafinantseering (tavaliselt 10–15%, EIS käendusega alates 10%).

Sobiva korteri valik

Hinda mikrorajooni, ühistranspordi kiirust, ehitusaastat ja konstruktsiooni (tellis, paneel, monoliit).

Õiglase turuhinna kontroll

Kontrolli ruutmeetrihinda Estiq AVM mudeliga, mis viib pakkumishinnad Maa-ameti tehingutasemele.

Dokumentide ja KÜ audit

Uuri viimase 12 kuu kommunaalarveid, korteriühistu protokolle ja kinnistusraamatu koormatisi.

Eksperthinnang pangale

Telli atesteeritud hindajalt ametlik eksperthinnang vastavalt EVS 875 standardile laenu sõlmimiseks.

Notariaalne ostu-müük

Asjaõiguslepingu allkirjastamine notaris, hüpoteegi seadmine ja üleandmise-vastuvõtmise akt.

KONTROLLI ISE

Ostueelse ülevaatuse kontrollnimekiri

0 / 8 kontrollitud

1. Elektrisüsteem ja kaabeldus: Veendu, kas korteris on vahetatud elektrijuhtmestik (vaskkaablid vs vana alumiinium) ning kilbis on olemas rikkevoolukaitse (RCD).

2. Torustik ja kanalisatsioonipüstikud: Kontrolli, kas majas või püstikus on vahetatud vanad malmtorud plasttorude vastu ning veemõõtjad on taadeldud.

3. Ventilatsioon ja niiskustasemed: Kontrolli vannitoa ja köögi väljatõmbe tõmmet. Vaata üle aknapaled ja välisseinte nurgad hallituse või niiskuskahjustuste osas.

4. Aknad ja radiaatorid: Veendu, et klaaspaketid peavad sooja, tihendid on terved ning radiaatoritel on töötavad termostaadid või küttekulujaoturid.

5. Rõdu või lodža seisukord: Kontrolli betoonpaneelide ja piirete seisukorda. Rõdu klaasimisel peab olema KÜ kooskõlastus.

6. Parkimiskoht ja panipaik: Kontrolli kinnistusraamatust, kas parkimiskoht ja keldriboks kuuluvad korteri juurde notariaalse kasutuskorra alusel või on tegemist vaba parkimisega.

7. Müra ja heliisolatsioon: Kuula korterit tipptunnil. Paneelmajades kontrolli külgmiste ja ülemiste naabrite sammumüra taset.

8. Korteriühistu võlgnevused: Nõua müüjalt korteriühistu ametlikku tõendit selle kohta, et korteril puuduvad varasemad võlad ja arvetega ollakse ajakohased.

OSTJALE · OSTUABI

Ei jõua kõike ise kontrollida? Teeme selle sinu eest enne pakkumist.

Kontrollime hinna, korteriühistu rahaasjad, ehitisregistri load ja asukoha riskid ning ütleme, mida müüjalt küsida. Kirjalik kokkuvõte 48 tunniga, alates 149 €. Maksad alles pärast kinnitust.

Telli ostueelne kontroll – 149 € Vaata kõiki pakette →

TASUTA HINNA AUDIT

Kontrolli korteri reaalset väärtust enne hinnapakkumise tegemist

Sisesta korteri aadress ja pindala — Estiq AVM võrdleb seda samas majas ja läheduses toimunud ametlike tehingutega ning näitab statistilist hinda koos usaldusvahemikuga.

Kontrolli korteri väärtust tasuta →

LISA- JA TEHINGUKULUD

Korteri ostuga kaasnevad lisakulud (Näide: 150 000 € korter)

Arvutus põhineb Notari tasu seaduse ja Riigilõivuseaduse ametlikel astmelistel tariifidel.

Korteri lepinguhind (ostuhind):	150 000 €
Notaritasu ostu-müügilepingu tõestamisel (ostja 50% osa, KM-ga):	~195 €
Riigilõiv omandiõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse:	~240 €
Panga hüpoteegi seadmise notaritasu ja riigilõiv (85% laenusummalt):	~320 €
Atesteeritud eksperthinnang pangale (EVS 875):	220 – 300 €
Panga kodulaenu lepingutasu (kampaaniate ajal sageli 0 €):	0 – 500 €
Kokku lisakulud ostjale (koos hüpoteegiga):	~975 – 1 555 €

Täpse kalkulatsiooni tegemiseks oma ostuhinnale: Ava notaritasu kalkulaator →

RIIKLIKUD REGISTRID

Ehitisregistri (EHR) ja kinnistusraamatu audit

Ehitisregister (EHR)

Kontrolli hoone koodi järgi: kas korterelamul on kehtiv kasutusluba, registreeritud ehitusaasta, korruselisus ja ametlik energiamärgis. Veendu, et korteri reaalne ruumilahendus ei erine ehitusprojektist.

Ava Ehitisregister (EHR) ↗

e-Kinnistusraamat (RIK)

Kontrolli korteriomandi registriosa: kas korterile on seatud keelumärkeid, hüpoteeke või isiklikke kasutusõigusi. Hüpoteegid kustutatakse või asendatakse uue panga kasuks tehingupäeval notari deposiitkonto kaudu.

Ava e-Kinnistusraamat ↗

KORDUMA KIPPUVAD KÜSIMUSED

KKK

Kuidas teada saada, kas korteri küsitav müügihind on õiglane?

Kasuta Estiq-i tasuta turuhinnangut (estiq.ee/value): see võrdleb korterit sarnaste objektidega samas majas ja naabruskonnas ning viib pakkumishinnad Maa- ja Ruumiameti ametlike tehingute tasemele. Mudeli mediaanviga Tallinnas on 9,5%.

Millised lisakulud kaasnevad korteri ostmisega Eestis?

Peamised tehingukulud on: notaritasu (tavapäraselt tasuvad ostja ja müüja pooleks), riigilõiv kinnistusraamatusse kandmisel (astmeline, u 0,1–0,2% tehinguhinnast), panga lepingutasu ja atesteeritud hindamisakt pangale (220–300 €).

Miks on oluline enne tehingut kontrollida Ehitisregistrit (EHR)?

Ehitisregistris tuleb veenduda, et hoonel on olemas kehtiv kasutusluba ning korteri reaalne planeering vastab ametlikult registreeritud projektile. Omavolilised ümberehitused (kandvate seinte lõhkumine, sanitaarsõlmede ümbertõstmine) takistavad pangalaenu saamist.

Kas välismaalased võivad Eestis korterit osta?

Jah, Euroopa Liidu kodanikud ja välisriikide residendid võivad Eestis linnades kortereid osta vabalt ja võrdsetel alustel Eesti kodanikega.