Korteri müük Eestis — maksimeeri väärtus ja müü seaduslikult turvaliselt
Kuidas müüa korterit parima hinnaga ja lühima ajaga? Määra reaalsetel notariaalsetel tehingutel põhinev müügihind, kasuta tulumaksuvabastust (TuMS § 15 lg 5) ja valmista dokumendid ette notariaalseks tehinguks.
3 sammu eduka müügini
Hinna määramine ja Estiq AVM mudel
Miks kinnisvaraportaalide esialgsed küsimishinnad eksitavad ja kuidas määrata reaalne turuväärtus.
Tallinnas ja Tartus müüakse korterid keskmiselt 3–5% alla viimase pakkumishinna, Pärnus ja väikelinnades umbes 10% alla. Estiq mudel viib pakkumishinnad Maa-ameti tehingustatistika järgi tehinguhinna tasemele.
Hinnatase ei sõltu pelgalt linnaosast, vaid 300–500 m mikrorajoonist, koolide reitingutest ja ühistranspordi kiirusest.
Hea strateegia on panna kuulutushinnaks AVM väärtus +3%–5%. See jätab ostjale psühholoogilise kauplemisrõõmu ilma huvi kaotamata.
Vajalikud dokumendid ja ettevalmistus
Kogu need dokumendid kokku enne ostuhuviliste kohalekutsumist.
1. Riiklikud registrid
- Kinnistusraamatu väljavõte: Omanikud, hüpoteegid ja kasutuskorrad.
- Ehitisregistri (EHR) koopia: Hoone kood, energiamärgis ja kasutusluba.
- Korteri plaan: Kinnitatud inventariseerimisplaan või ehitusprojekt.
2. Korteriühistu ja kommunaalid
- Viimase 12 kuu kommunaalarved: Suve- ja talveperioodi küttekulud.
- Korteriühistu tõend: Võlgnevuste puudumise ja remondifondi kohta.
- KÜ üldkoosoleku protokoll: Planeeritavad renoveerimistööd ja laenukohustused.
Elukoha müügi tulumaksuvabastus (TuMS § 15 lg 5)
Eestis maksustatakse kinnisvara müügist saadud kasu 22% tulumaksuga (kasu = müügihind miinus ostuhind ja dokumenteeritud parenduskulud). Kuid elukoha müük on 100% maksuvaba, kui vastad järgmistele tingimustele:
Korterit kasutati kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana (rahvastikuregistri sissekirjutus ja tegelik elamine).
Maksuvabastust saab kasutada ühe korra kahe aasta jooksul alates eelmise maksuvaba tehingu tegemisest.
Kui tegemist ei ole elukohaga, saab tulust maha arvata soetamiskulud, notaritasud, riigilõivud ja remondi tšekid. Igapäevaseid halduskulusid (kommunaalkulud, elektriarved) maha arvata ei saa.
Allikas: Maksu- ja Tolliamet (EMTA) — käsiraamat „Kinnisvara võõrandamine" ↗
Korteri ettevalmistus ja professionaalne turundus
Homestaging ja korrastus
Eemalda isiklikud asjad, tühjenda tööpinnad ja tee põhjalik suurpuhastus. Neutraalne ja valgusküllane korter tekitab ostjas kohese kodutunde.
Kvaliteetsed fotod ja virtuaaltuur
Professionaalsed päevavalguses tehtud fotod aitavad kuulutusel portaalis silma paista ja annavad ostjale korterist õige pildi.
Soovid müüa koos kogenud maakleriga?
Meie partnermaaklerid teevad professionaalsed fotod, teostavad juriidilise auditi ja leiavad ostja kiiresti.
KKK
Tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lg 5 kohaselt ei maksustata tulumaksuga eluruumi võõrandamisest saadud kasu, kui maksumaksja kasutas seda eluruumi kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana. Seda maksuvabastust saab rakendada ühe korra kahe aasta jooksul.
Soovitatav on määrata algne pakkumishind 3–5% üle Estiq AVM mudeli arvutatud väärtuse. See jätab ostjale läbirääkimisruumi ilma korteri turustamist liigselt aeglustamata.
Isikut tõendav dokument, abikaasa nõusolek (ühisvara puhul), korteriühistu tõend võlgnevuste puudumise kohta ning Ehitisregistri (EHR) andmed kasutusloa ja ruumide kohta.