ÜÜRILEANDJA TEEJUHT 2026
Kinnisvara üürile andmine Eestis — tootlus, lepingud ja maksustamine
Arvuta korteri reaalne neto- ja brutotootlus, koosta juriidiliselt vettpidavad üürilepingud ning deklareeri üüritulu seaduspäraselt 20% kulude mahaarvamisega (TuMS § 39¹).
Lühidalt: kuidas korterit edukalt välja üürida ja makse tasuda 2026?
- 1. Tallinna keskmine brutotootlus on 4,5–6,5%: Magalates (Lasnamäe, Mustamäe) on rahavoog ja tootlus kõrgemad, kesklinnas madalamad, kuid seal on suurem vara väärtuse pikaajaline kasv.
- 2. Eraisiku tulumaks eluruumilt on 17,6%: Tuludeklaratsioonis arvatakse eluruumi üürist automaatselt maha 20% kulude katteks ilma kuludokumentideta (TuMS § 39¹), mistõttu 22% maksumääraga on tegelik kulu 17,6%.
- 3. Kommunaalkulud ei ole üüritulu: Kui üürnik hüvitab korteri kommunaalkulud (vesi, küte, elekter), ei maksustata seda tulumaksuga ega deklareerita üürina.
- 4. Sõlmi ametlik kirjalik leping: Kasuta tasuta eluruumi üürilepingu ja üleandmise-vastuvõtmise akti näidiseid, fikseerides korteri seisukorra ja näidud.
TURU BENCHMARKID
Üüritootlus ja keskmised üürihinnad linnaositi
Tüüpiline 2-toaline heas korras korter, arvutatud reaalsetest üürikuulutustest ja notariaaltehingute mediaanist.
LEPINGUD JA SEADUSANDLUS
Üürileping, tagatisraha ja üürniku taustakontroll
Võlaõigusseadus (VÕS) ja leping
Eestis reguleerib üürisuhteid Võlaõigusseadus. Sõlmi alati kirjalik või digiallkirjastatud leping. Korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeri detailne mööbli ja tehnika seisukord ning mõõdikute näidud. Standardne tagatisraha on 1–3 kuu üür, mis peab seaduse järgi olema eraldi intressikontol.
Rendin platvorm vs klassikaline tagatisraha
Klassikaline 1–2 kuu tagatisraha nõuab üürnikult suurt algset väljaminekut. Rendin platvormi kasutamisel tehakse üürnikule automaatne maksehäireregistri taustakontroll ning üürileandja saab kindlustuskaitse üürivõlgade ja varakahjude vastu ilma, et üürnik peaks maksma suurt deposiiti. See kiirendab üürniku leidmist keskmiselt 2 korda.
Üüritulu maksustamine: 20% kulude automaatne mahaarvamine
Eraisikuna eluruumi välja üürides ei ole vaja koguda remonditšekke ega esitada keerulist kuluaruannet. Maksu- ja Tolliamet võimaldab eluruumi üüritulust automaatselt maha arvata 20% remondi- ja hoolduskulude katteks (TuMS § 39¹). 22% tulumaksumäär kehtib seega vaid 80%-le laekunud üüritulust, muutes efektiivseks maksumääraks 17,6%.
INTERAKTIIVNE TÖÖRIIST
Kiire üüritootluse kalkulaator
KORDUMA KIPPUVAD KÜSIMUSED
KKK
Kuidas maksustatakse eluruumi üüritulu Eestis?
Eraisikuna eluruumi väljaüürimisel arvatakse tuludeklaratsioonis üüritulust automaatselt maha 20% korteri hooldus- ja remondikulude katteks ilma kuludokumentideta (TuMS § 39¹). 22% tulumaks tasutakse 80% tulult, mis teeb efektiivseks maksumääraks 17,6%.
Kas üürniku tasutud kommunaalkulud maksustatakse tulumaksuga?
Ei. Kui üürnik hüvitab korteri tegelikud tarbimiskulud (küte, vesi, elekter, prügivedu), ei loeta seda üürituluks ega maksustata tulumaksuga.
Kas üürile anda eraisikuna või osaühingu (OÜ) kaudu?
Kui korter kuulub eraisikule, on eraisikuna deklareerimine lihtne ja maksukoormus mõistlik (17,6%). OÜ kaudu investeerides on jooksev kasum reinvesteerimisel 0% tulumaksuga, võimaldades osta uusi objekte ilma vahepealse tulumaksuta.
Kui suur võib olla korteri tagatisraha seaduse järgi?
Võlaõigusseaduse (§ 308) kohaselt võib tagatisraha olla maksimaalselt kuni 3 kuu üürisumma ning seda tuleb hoida eraldi intressi kandval hoiukontol.