ÜÜRILEANDJA JUHEND 2026 TuMS § 19 lg 2

Kinnisvara üürile andmine Eestis — tootlus, lepingud ja maksustamine

Arvuta korteri reaalne neto- ja brutotootlus, koosta juriidiliselt vettpidavad üürilepingud ning deklareeri üüritulu seaduspäraselt 20% maksuvabastusega (TuMS § 19 lg 2).

Arvuta üüritootlus ↓ Kontrolli korteri väärtust →

Tallinna üürituru ülevaade

Keskmine brutotootlus: 5,2% – 6,4% aastas (1–2 toalised korterid).

Efektiivne tulumaks: 16% tänu 20% kulude automaatsele mahaarvamisele.

Väljaüürimise keskmine aeg: 12 – 24 päeva atraktiivsetes mikrorajoonides.

Üüritootlus ja keskmised üürihinnad linnaositi

Tüüpiline 2-toaline heas korras korter (40–50 m²).

Lasnamäe

520 – 580 €/k

Brutotootlus: 5,8% – 6,4%

Mustamäe

500 – 560 €/k

Brutotootlus: 5,6% – 6,2%

Kesklinn

650 – 850 €/k

Brutotootlus: 4,2% – 5,0%

Põhja-Tallinn

580 – 720 €/k

Brutotootlus: 5,1% – 5,8%

Kristiine

550 – 650 €/k

Brutotootlus: 4,9% – 5,5%

Haabersti

500 – 580 €/k

Brutotootlus: 5,4% – 6,0%

Üürileping, tagatisraha ja üürniku taustakontroll

Võlaõigusseadus (VÕS) ja leping

Eestis reguleerib üürisuhteid Võlaõigusseadus. Alati tuleks sõlmida kirjalik või digiallkirjastatud leping. Fikseeri korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis detailne mööblinimekiri, tehnika seisukord ja näidud.

Standardne tagatisraha on 1 kuni 3 kuu üürisumma, mis peab seaduse järgi hoiustatama eraldi intressi kandval kontol.

Rendin platvorm vs Klassikaline tagatis

Rendin teostab automaatse maksehäireregistri taustakontrolli enne lepingu sõlmimist. Üürnikul puudub vajadus maksta suurt esialgset tagatisraha, mis kiirendab üürniku leidmist keskmiselt 2 korda.

Üürileandja saab kindlustuskaitse üürivõlgade ja varakahjude vastu.

TULUMAKSUSEADUS § 19 LG 2

Üüritulu maksustamine: 80% reegel ja 20% kulude mahaarvamine

Eraisikuna eluruumi välja üürides ei ole vaja koguda remonditšekke ega esitada keerulist kuluaruannet. Maksu- ja Tolliamet võimaldab deklareerimisel kasutada 20% automaatset mahaarvamist.

Näidiskalkulatsioon: Üür 500 € kuus (6 000 € aastas)

1. Laekunud üüritulu kokku: 6 000 €

2. 20% mahaarvamine kulude katteks (TuMS § 19 lg 2): -1 200 €

3. Maksustatav summa (80% tulust): 4 800 €

4. Tulumaks (20% x 4 800 €): 960 € aastas (80 € kuus)

Efektiivne maksumäär kogu üüritulust on seega vaid 16%. Kommunaalkulude hüvitamist üürniku poolt tulumaksuga ei maksustata.

Interaktiivne üüritootluse kalkulaator

Arvuta oma korteri reaalne brutotootlus (Gross Yield) ja puhas netotootlus (Net Yield).

Korteri ostuhind või turuväärtus (€):

Kuu üürisumma (€):

Aastased lisakulud (remondifond, kindlustus, tühiseis) (€/aastas):

BRUTOTOOTLUS (Gross Yield):

5.50%

NETOTOOTLUS (Pärast kulusid & 16% tulumaksu):

4.29%

KKK

Kuidas maksustatakse eraisiku üüritulu (80% reegel)?

Tulumaksuseaduse (TuMS) § 19 lg 2 alusel arvatakse eluruumi üüritulust eluruumiga seotud kulude katteks maha 20% ilma kuludokumente esitamata. Seega maksustatakse 20% tulumaksuga vaid 80% laekunud üüritulust, mis teeb tegelikuks maksumääraks 16%.

Mis on Rendin ja kas see asendab tagatisraha?

Rendin on tagatisrahata üürimise platvorm, kus üürnik tasub igakuist teenustasu (2,5% üürisummast) ning üürileandjale tagatakse ERGO kindlustuskaitse üürivõlgnevuste ja varakahjude vastu kuni 10x üürisumma ulatuses.

Milline on Tallinna korterite keskmine üüritootlus?

Tallinna korterite keskmine brutotootlus jääb vahemikku 4,5% kuni 6,5%. Kõrgeimat tootlust pakuvad kompaktsed 1- ja 2-toalised korterid magalapiirkondades (Lasnamäe, Mustamäe ca 5,5–6,3%), kesklinnas jääb tootlus tavaliselt 4,2–5,0% tasemele.