Millal tuleb kinnisvara müügilt tulumaksu maksta?
Eesti tulumaksuseaduse kohaselt (maksumäär 22%) maksustatakse kinnisvara võõrandamisest saadud kasu, mitte kogu tehinguhinda. Maksustatav kasu arvutatakse nii:
Elukoha maksuvabastus (TuMS § 15 lg 5 p 1) ↗ EMTA allikas
Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja, elamu või korteri võõrandamisest saadud kasu, kui eluruumi kasutati kuni võõrandamiseni maksumaksja elukohana.
Kahe aasta reegel (TuMS § 15 lg 6)
Maksuvabastust saab rakendada ühe elukoha müügile kahe aasta jooksul. Kui olete viimase kahe aasta jooksul juba ühe elukoha müügilt maksuvabastust kasutanud, maksustatakse järgmine müük tavapärase 22% maksumääraga.
Mahaarvatavad kulud (TuMS § 37) ↗ EMTA allikas
Kasust võib maha arvata vara soetamiseks ja parendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud (nt notaritasud, riigilõivud, hindamisakti tasu, maakleritasu ning korteri või maja väärtust tõstnud remondi- ja ehituskulud).
Ei saa maha arvata: vara igapäevase halduskuluga seotud kulusid (nt korteri kommunaalkulud, elektriarved) ei tohi kasust maha arvata, isegi kui neid on müügiperioodil tasutud.
Deklareerimine ja tulumaksu tasumine ↗ EMTA allikas
Maksustatav kasu tekib sellel kalendriaastal, mil müügist raha tegelikult laekub, mitte müügilepingu sõlmimise kuupäeval. Kui müük ei ole maksuvaba, tuleb see deklareerida residendist füüsilise isiku tuludeklaratsiooni vormil A hiljemalt kasu saamise aastale järgneva aasta 30. aprilliks. Tasumisele kuuluv tulumaks tuleb Maksu- ja Tolliametile tasuda hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.
Metoodika ja reeglid üle vaadatud: juuni 2026 · EMTA allikas: Maksu- ja Tolliamet (EMTA)