Kinnisvara ostmine ja müümine
Mis maksab korteri omamine kuus peale laenumakse?
Avaldatud juhend · Estiq
Korteri omamise kuukulu koosneb kolmest suuremast osast: laenumakse, korteriühistule makstav kuumaks (koos kütte, vee ja muude kommunaalidega) ning väiksemad püsikulud nagu maamaks ja kindlustus. Ühistute kulude mediaan on Eestis ligikaudu 2,85 €/m² kuus, Tallinnas 2,94 €/m² (koos kommunaalteenustega).
Näide: 50 m² korter Tallinna mediaanhinnaga (2 949 €/m², 2026. aasta III kvartal) maksab umbes 147 000 €. Kuni 85% ulatuses laenuga (125 000 €, 25 aastat) on laenumakse 660 € kuni 731 € kuus (intress 4–5%) ja ühistu kuumaks umbes 147 € kuus — kokku ligikaudu 807 € kuni 878 € kuus.
| Ühistu kulude mediaan Eestis | 2,85 €/m² kuus, koos kommunaalteenustega |
|---|---|
| Tallinn / Tartu / Pärnu | 2,94 / 2,53 / 2,63 €/m² kuus |
| Ühistute keskmine pool (Eesti) | 2,32–3,40 €/m² kuus |
| Näitekorter (50 m²) | laenumakse + ühistu 807 €–878 € kuus |
Mis kuluread korteril on
- Laenumakse (kui ostad laenuga): sõltub laenusummast, intressist ja tähtajast. Näited on juhendis kodulaenu kuumakse.
- Ühistu kulud ja kuumaks: korteriomanikud teevad ühistule perioodilisi makseid kaasomandi osa järgi; suuruse otsustab üldkoosolek majanduskavaga (KrtS § 40 lg 1, KrtS § 41 lg 1). Majanduskavas on ka remondifondi ja reservkapitali maksed ning kütte, vee ja elektri prognoositav maksumus (KrtS § 41 lg 1). Vaata vastiku ja remondifondi juhendit.
- Tarbimisest sõltuvad kulud: põhikiri võib ette näha, et need tasutakse pärast kulude selgumist (KrtS § 40 lg 2). Küsi ühistult, kas vesi ja küte on kuumaksus sees või arvestatakse eraldi.
- Maamaks: vaata maamaksu juhendit ning küsi ühistult, kuidas maamaks korteriomanike vahel jaguneb ja kas see on kuumaksus sees.
- Muud kulud: korteri enda elekter, internet ja koduse vara kindlustus on tavaliselt eraldi kulud. Pangalt küsi, kas laenu tagatiseks olev korter peab olema kindlustatud ja millises ulatuses.
Arvutusnäide
Näide on illustreeriv ja ei ole pakkumine. Eeldused: 50 m² korter hinnaga 147 000 € (Tallinna mediaan 2 949 €/m² × 50 m², ümardatud), laen 85% hinnast (Eesti Panga määrus § 3 lg 2), tähtaeg 25 aastat, annuiteetgraafik, ühistu kuumaks 2,94 €/m².
| Kuluosa | Intress 4% | Intress 5% |
|---|---|---|
| Laenumakse (125 000 €, 25 a) | 660 € | 731 € |
| Ühistu kuumaks (2,94 €/m² × 50 m²) | 147 € | 147 € |
| Kokku | 807 € | 878 € |
Lisanduvad maamaks (kui ei ole kuumaksus), kindlustus, korteri enda elekter ja internet. Ühistu kulude mediaan on arvutatud ühistute viimaste aruannete põhjal ja ühistu aruande kulu ei ole sama mis sinu arve; ühistute keskmine pool (25.–75. protsentiil) jääb vahemikku 2,32–3,40 €/m² kuus, seega sinu maja kulu võib mediaanist selgelt erineda.
Kuidas oma maja kulu täpsemalt teada saada
- Küsi müüjalt viimase 12 kuu ühistu arved ja kuumaksu jaotus (kui palju on remondifondi, laenu osa ja kommunaalide osa).
- Vaata ühistu viimast majandusaasta aruannet ja majanduskava — vaata ühistu finantsandmete juhendit.
- Kontrolli, kas ühistul on laen ja kui kaua seda maksta; laen kandub üle uuele omanikule kuumaksu kaudu.
- Kontrolli energiaklassi ja kütteviisi — need mõjutavad kütte- ja soojusarvet (energiakulu juhend).
Korduma kippuvad küsimused
Kui suur on korteri kuumaks Eestis?
Estiqi ühistute andmetel on ühistute viimaste aruannete põhjal kulude mediaan Eestis 2,85 €/m² kuus koos kommunaalteenustega; Tallinnas 2,94 €/m², Tartus 2,53 €/m² ja Pärnus 2,63 €/m².
Kas ühistu kuumaks sisaldab ka kütet?
Sõltub majast. Majanduskavas peab olema kütuse, soojuse, vee ja elektri prognoositav kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5), kuid tarbimisest sõltuvaid kulusid võib põhikirja järgi arvestada ka eraldi pärast kulude selgumist (KrtS § 40 lg 2).
Kas laenumakse võib olla kogu sissetuleku osas piiratud?
Jah. Pank ei tohi anda laenu, mille puhul kõigi laenude põhiosa- ja intressimaksed ületavad 50% regulaarsest netosissetulekust (Eesti Panga määrus § 4) — vaata kodulaenu juhendit.
Üldine teave, mitte õigus-, maksu- ega finantsnõu. Hinnad ja määrad võivad muutuda — kontrolli alati ametlikust allikast.