Seadused ja lepingud
Miks on mitmel kortermajal üks ja sama ehitisregistri kood?
Avaldatud juhend · Estiq
Mitmel väliselt eraldiseisval kortermajal võib olla sama ehitisregistri (EHR) kood siis, kui need on registris kirjeldatud ühe hoone eri korpustena, näiteks kui neid ühendab ühine maa-alune parkimiskorrus.
Erinev aadress, eraldi välisuks ja oma trepikoda ei tähenda automaatselt eraldi EHR-i koodi. Määrav on see, kuidas ehitis on ehitusprojektis ja registris piiritletud. Ühine parkla üksi ei tõenda veel, et tegemist peab olema ühe hoonega.
| Näide | Soo tn 1b/1, 1b/2, 1b/3 (Tallinn) |
|---|---|
| EHR kood | 120606320 |
| Maapealseid korpusi | 3, ühendab maa-alune osa |
| Reegel alates 01.08.2026 | EhS § 60 lg 1¹ |
Mis on komplekshoone?
Komplekshoone koosneb mitmest maapealsest korpusest, mis on omavahel ehituslikult ühendatud, tavaliselt ühise maa-aluse osaga. Korpustel on sageli oma aadress, sissepääs ja trepikojad, kuid ehitisregistris on tervik üks hoone ühe koodiga.
Ehitusseadustiku järgi on hoone väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis (EhS § 3 lg 2). Seega ei otsustata ehitist üksnes välimuse järgi: maa-alune osa, mis ühendab korpusi, võib teha neist ühe siseruumiga hoone.
Näide Tallinnast: Soo tn 1b
Maa- ja Ruumiameti aadressiandmete käsiraamat kirjeldab Põhja-Tallinnas Soo tänaval asuvat komplekshoonet. Käsiraamatu järgi on tegemist tavamõistes kolme eraldiseisva hoonega, kuid ehitisregistris on see registreeritud ühe hoonena (EHR kood 120606320).
| Hooneosa | Aadress |
|---|---|
| Korpus 1 | Soo tn 1b/1 |
| Korpus 2 | Soo tn 1b/2 |
| Korpus 3 | Soo tn 1b/3 |
| Maa-alune osa | Põhja puiestee 17b |
Allikas: Maa- ja Ruumiamet, aadressiandmete käsiraamat, ptk Komplekshooned. Käsiraamatus on selle näite joonised ja kaldfotod.
Mida ütleb seadus 2026. aasta muudatuse järel
Alates 1. augustist 2026 kehtib ehitusseadustiku § 60 lõige 1¹: funktsionaalselt koos toimivaid ehitisi võib käsitleda teatise- ja loamenetluses koos, kuid ehitisregistrisse kantakse iga ehitis eraldi (EhS § 60 lg 1¹).
Seega tuleb eristada kahte olukorda:
- Üks mitme korpusega hoone: korpused moodustavad ühe ehitise ja neil võib olla üks EHR-i kood.
- Mitu iseseisvat hoonet: neid võib ühendada tehniline lahendus ja menetleda koos, kuid iga ehitis registreeritakse eraldi.
Ühine parkla on seega vaid üks tunnus. Kas tegemist on ühe või mitme ehitisega, selgub ehitusprojektist, ehitus- ja kasutusloast ning registrisse kantud piiritlusest.
Miks arendajad nii ehitavad
Ühine maa-alune korrus võib anda projekteerimis- ja majanduslikke eeliseid. Need ei ole seadusest tulenevad põhjused, miks hooned peaksid saama ühe koodi:
- Ruumisääst: üks suurem parkla kasutab maa-alust pinda efektiivsemalt.
- Vähem juurdepääse: üks sisse- ja väljasõit mitme kaldtee asemel.
- Ehituslik tervik: korpused võivad jagada kandekonstruktsioone, tehnoruume ja tehnosüsteeme.
- Ühine haldus: parkla ja ühiskasutatavad alad saab korraldada ühiselt.
Kas sama kood tähendab ühist omandit või ühistut?
Mitte tingimata. EHR-i kood identifitseerib ehitise, mitte korteriomandeid, kinnisasja omanikke ega korteriühistut. Omandi ja parkimiskohtade kuuluvuse ning ühistu piirid näitavad kinnistusraamat, korteriomandite jaotus ja kokkulepped ühiste tehnosüsteemide kasutamiseks. Vaata ka ostueelset kontrollnimekirja ja korteriühistu juhendit.
Kuidas oma maja puhul kontrollida
- Ava ehitisregister ja otsi hoonet aadressi või EHR-i koodi järgi.
- Vaata, kas ühe koodiga on seotud mitu aadressi või hoone osa (kehandit).
- Tutvu ehitusprojekti, ehitusloa ja kasutusloa dokumentidega, et näha, kuidas ehitis on piiritletud.
- Kontrolli omandisuhteid e-kinnistusraamatust.
- Kui registriandmed ja projekt on vastuolus, küsi selgitust kohalikult omavalitsuselt või ehitisregistri pidajalt.
Korduma kippuvad küsimused
Kas kaks kortermaja võivad jagada ühte EHR-i koodi?
Jah, kui need on registris ühe hoone korpused, näiteks ühe ühise maa-aluse osaga. Seda ei saa aga eeldada: iga juhtum sõltub ehitise piiritlusest registris.
Kas ühine parkla tähendab alati ühte koodi?
Ei. Funktsionaalselt seotud ehitisi võib menetleda koos, kuid alates 1. augustist 2026 kantakse iga ehitis registrisse eraldi (EhS § 60 lg 1¹).
Kas sama EHR-i kood tähendab, et ostan koos naabermajaga ühise ühistu liikmeks?
Mitte tingimata. Kood identifitseerib ehitise, mitte ühistut ega omandit; kontrolli kinnistusraamatut ja ühistu põhikirja.
Üldine teave, mitte õigus-, maksu- ega finantsnõu. Hinnad ja määrad võivad muutuda — kontrolli alati ametlikust allikast.