Seadused ja lepingud
Kuidas korteri ostmine Eestis käib ja millal ma päriselt omanikuks saan?
Korteri ostuleping sõlmitakse Eestis notari juures ja omanikuks saad alles siis, kui sind kantakse kinnistusraamatusse — mitte allkirjastamise ega raha maksmise päeval.
Korteriomand on seaduse silmis kinnisasi (KrtS § 1 lg 3). Kinnisasja müügi kohustustehing peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1) ja omand läheb üle alles asjaõiguslepingu ning kinnistusraamatu kande koosmõjul (AÕS § 64¹, AÕS § 120 lg 1).
Tehingu käik samm-sammult
- Vaata kinnistusraamatust, kes on omanik ja millised koormatised (hüpoteek, servituut, keelumärge) korterit koormavad. Registriosaga võib tutvuda igaüks (KRS § 74 lg 1).
- Lepi müüjaga kokku hind, üleandmise aeg ja see, mis korteriga kaasa tuleb. Kirjalik broneering ei kohusta kumbagi ostma ega müüma — vaata broneerimislepingu juhendit.
- Notar koostab lepingu projekti ja kontrollib registrid. Kui ostad laenuga, sõlmitakse samal ajal hüpoteegi seadmise leping pangaga.
- Notari juures allkirjastatakse müügileping ja asjaõigusleping. Asjaõiguslepingut ei saa sõlmida tingimuslikult ega tähtpäevaga (AÕS § 120 lg 2).
- Ostuhind makstakse tavaliselt notari deposiitkontole. Notar hoiab raha ja maksab selle müüjale välja alles siis, kui lepingus kokku lepitud tingimused on täidetud (NotS § 35 lg 2, NotS § 35 lg 6).
- Notar esitab kinnistamisavalduse. Omanikuks saad kande tegemise hetkel.
Miks kinnistusraamat nii oluline on
Kinnistusraamatu kandeid eeldatakse õigeks (AÕS § 56 lg 1). Kui ostad heauskselt kinnistusraamatu andmetele tuginedes, loetakse need andmed sinu suhtes õigeks, välja arvatud siis, kui kandele on kantud vastuväide või sa teadsid või pidid teadma, et andmed on valed (AÕS § 56¹ lg 1). Heausksuse hindamisel loeb kinnistamisavalduse esitamise aeg (AÕS § 56¹ lg 3).
Mida enne allkirja üle kontrollida
- Korteriühistu võlad: ostja vastutab müüja sissenõutavaks muutunud ühistu maksete eest käendajana, korteriomandi väärtuse ulatuses (KrtS § 43 lg 2).
- Energiamärgis: müüja peab võimaldama sellega tutvuda ja märgis antakse lepingu sõlmimisel üle; piisab, kui see on ehitisregistris nähtav (EhS § 67 lg 2).
- Korteri tegelik seisukord. Müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest (VÕS § 217, VÕS § 218 lg 1), aga puudusest tuleb teatada mõistliku aja jooksul pärast seda, kui said või pidid sellest teada saama (VÕS § 220 lg 1).
- Kes on müüja abikaasa: perekonna eluasemena kasutatava korteri müügiks võib olla vaja abikaasa nõusolekut — vaata ühise ostu juhendit.
Kes maksab kulud
Kui pooled ei lepi kokku teisiti, kannab ostja müügilepingu tõestamise ja kinnistusraamatu kandega seotud kulud (VÕS § 215 lg 1). Notari tasu arvutatakse notari tasu seaduse järgi tehingu väärtusest; lisandub riigilõiv kande eest.
Korduma kippuvad küsimused
Kas ma olen omanik, kui raha on makstud ja leping allkirjastatud?
Ei. Omand läheb üle alles kinnistusraamatusse kande tegemisel (AÕS § 64¹). Allkirjastamise ja kande vahel on tavaliselt mõni päev.
Kas võin korteri osta ilma notarita, lihtsalt kirjaliku lepinguga?
Ei. Ilma notariaalse tõestamiseta sõlmitud kinnisasja müügileping on tühine (AÕS § 119 lg 1, TsÜS § 83 lg 1). See muutub kehtivaks alles siis, kui hiljem sõlmitakse asjaõigusleping ja tehakse kanne (AÕS § 119 lg 2).
Kas ühistu võlad tulevad korteriga kaasa?
Ostja vastutab müüja sissenõutavaks muutunud ühistu maksete eest käendajana, kuid mitte rohkem kui korteriomandi väärtuse ulatuses (KrtS § 43 lg 2). Seepärast küsitakse enne tehingut ühistult tõend võlgnevuse kohta.
Üldine teave, mitte õigus-, maksu- ega finantsnõu. Hinnad ja määrad võivad muutuda — kontrolli alati ametlikust allikast.