Maksud, notaritasud ja tehingukulud
Korteri müük ja tulumaks: millal tuleb korteri müügilt tulumaksu maksta?
Avaldatud juhend · Estiq
Korteri müügist saadud kasu on tulumaksuvaba, kui kasutasid korterit kuni müügini oma alalise või peamise elukohana (TuMS § 15 lg 5 p 1) ning sa ei ole viimase kahe aasta jooksul teist maksuvaba eluasememüüki teinud.
Kõigil muudel juhtudel (nt üürikorteri, suvekodu, päritud või kingitud korteri müümisel) maksustatakse müügikasum tulumaksuga määras 22% (TuMS § 4 lg 1). Maksustatav kasu on müügihinna ja soetamismaksumuse vahe, millest saab maha arvata tõendatud parendus- ja müügikulud (TuMS § 37 lg 1).
| Tulumaksumäär müügikasult | 22% (TuMS § 4 lg 1) |
|---|---|
| Kodu müügi maksuvabastus | 1 kord 2 aasta jooksul (TuMS § 15 lg 5 p 1, lg 6) |
| Mahaarvatavad kulud | Parenduskulud, remondiarved, notari tasu, maakleritasu |
| Päritud/kingitud korteri soetusmaksumus | 0 € (kui ei kasutatud elukohana enne müüki) |
Elukoha maksuvabastus ja 2 aasta reegel
Tulumaksuseadus sätestab kodu müügile olulise soodustuse (TuMS § 15 lg 5 p 1):
- Tegelik elukoht: Maksuvabastus kehtib, kui korterit kasutati tegeliku elukohana kuni müügitehinguni. Pelk sissekirjutus rahvastikuregistris ilma tegeliku elamiseta maksuvabastust ei taga.
- Kahe aasta piirang: Maksuvabastust saab rakendada ühe eluruumi müügile kahe aasta jooksul (TuMS § 15 lg 6). Kahe aasta pikkust perioodi arvestatakse eelmise maksuvaba tehingu asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevast.
- Osaline üürimine: Kui korterit kasutati osaliselt elukohana ja osaliselt anti üürile, vabastatakse kasu tulumaksust proportsionaalselt elukohana kasutatud pinnaga.
Kuidas arvutatakse tulumaks korteri müügilt
Kui korteri müük ei vasta elukoha vabastusele, arvutatakse tulumaks järgmise valemi järgi:
- Maksustatav kasu = Müügihind − Soetamismaksumus − Parenduskulud − Müügikulud.
- Soetamismaksumus: Korteri omandamisel makstud ostuhind, sh notari tasu ja riigilõiv ostmisel.
- Parenduskulud: Korteri kapitaalremondi, uute tehnosüsteemide ja sisseehitatud köögimööbli kuludokumendid (arved ja maksekinnitused). Tavaline hooldusremont (nt tapeedi vahetus) mahaarvamisele ei kuulu.
- Müügikulud: Notari tasu müügitehingul ja kinnisvaramaakleri vahendustasu arve.
- Tulumaksu määr on 22% (TuMS § 4 lg 1). Täpse summa saad arvutada korteri müügi tulumaksu kalkulaatoriga.
Päritud ja kingitud korteri müügi maksulõksud
Eriti tähelepanelik tuleb olla tasuta saadud kinnisvara võõrandamisel:
- Kingitud korter: Kinkelepingu puhul on korteri soetamismaksumus kingisaaja jaoks 0 eurot. Kui korterit enne müüki elukohana ei kasutata, maksustatakse 22% tulumaksuga kogu müügisumma (miinus tõendatud müügikulud).
- Päritud korter: Pärandvara soetamismaksumus on samuti 0 eurot, välja arvatud juhul, kui pärija tegi korteris dokumenteeritud parendustöid või kui pärandaja tegi tõendatavaid kulutusi.
Kuidas ja millal korteri müük deklareerida
Maksustatav korteri müük tuleb deklareerida tehingule järgneva aasta füüsilise isiku tuludeklaratsioonis (tähtaeg 30. aprill). Maksu- ja Tolliamet (EMTA) saab tehinguinfo otse notarilt, seega deklareerimata jätmine toob kaasa intressid ja tagantjärele nõuded.
Korduma kippuvad küsimused
Kas ma pean korteri müügi tulumaksu deklareerima, kui korter oli minu kodu?
Kui müük vastab seaduses toodud elukoha maksuvabastuse tingimustele, ei pea seda tuludeklaratsioonis deklareerima.
Kas maakleritasu saab korteri müügi tulumaksust maha arvata?
Jah, kui müüjal on olemas ametlik arve ja maksekorraldus maakleritasu maksmise kohta (TuMS § 37 lg 1).
Kas remonditšekid vähendavad tulumaksu?
Jah, korteri parenduskulude (kapitaalremont, uued aknad, torustik, köögimööbel) arved ja maksekinnitused vähendavad otseselt maksustatavat kasu.
Üldine teave, mitte õigus-, maksu- ega finantsnõu. Hinnad ja määrad võivad muutuda — kontrolli alati ametlikust allikast.