Seadused ja lepingud
Kas broneerimisleping kohustab müüjat mulle korterit müüma?
Ei. Notarita sõlmitud broneerimisleping ei kohusta müüjat korterit müüma ega sind seda ostma. Tavaliselt lubab müüja vaid kokkulepitud aja jooksul teistele pakkumist mitte teha.
Kohustus kinnisasi võõrandada või omandada peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1). Seadusega nõutud vormi järgimata tehing on tühine (TsÜS § 83 lg 1).
Broneering ja eelleping ei ole sama asi
Eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu kokkulepitud tingimustel (VÕS § 33 lg 1). Kui põhileping peab olema notariaalne, peab ka eelleping olema notariaalne (VÕS § 33 lg 2). Notariaalne eelleping on siduv: kumbki pool saab nõuda põhilepingu sõlmimist.
Broneerimisleping on tavaliselt lihtkirjalik ja võlaõiguslikult palju nõrgem. Kohustust korterit müüa või osta see luua ei saa. Seadus ei reguleeri broneerimislepingut eraldi, nii et selle sisu sõltub sellest, mis paberile kirja pannakse.
Mis saab broneerimistasust
Seadus broneerimistasu tagastamise kohta eraldi reeglit ei sätesta — see sõltub lepingu sõnastusest. Enne maksmist tasub kirjalikult kokku leppida:
- mis ajani broneering kehtib;
- mida müüja selle aja jooksul ei tee (nt ei näita korterit, ei võta teisi pakkumisi vastu);
- millal tasu tagastatakse (nt pank ei anna laenu, müüja loobub, ülevaatusel selgub varjatud puudus);
- kas tasu arvestatakse ostuhinna sisse.
Millal on mõistlik sõlmida notariaalne eelleping
Kui tehinguni on kaua aega (näiteks ootad laenuotsust või ehitatakse maja valmis), annab notariaalne eelleping mõlemale poolele päris kohustuse. Eelmärkega kinnistusraamatus saab tagada ka nõude omandi üleandmiseks: pärast eelmärke kandmist on hilisem käsutus tühine osas, mis tagatud nõuet kahjustab (AÕS § 63 lg 3). Uusarenduse puhul vaata ka arendajalt ostmise juhendit.
Korduma kippuvad küsimused
Kas müüja võib pärast broneeringut korteri kellelegi teisele müüa?
Jah, omandi mõttes võib. Kirjalik broneering ei kohusta müüma (AÕS § 119 lg 1). Kui broneerimislepingus oli lubadus teisi pakkumisi mitte vastu võtta, võib tekkida küsimus lepingu rikkumisest ja tasu tagastamisest — see sõltub lepingu tekstist.
Kas kirjalik eelleping on parem kui broneering?
Kirjalik, kuid notarita eelleping korteri ostuks ei ole siduv, sest eelleping peab olema samas vormis kui põhileping (VÕS § 33 lg 2). Siduv on ainult notariaalne eelleping.
Üldine teave, mitte õigus-, maksu- ega finantsnõu. Hinnad ja määrad võivad muutuda — kontrolli alati ametlikust allikast.