Seadused ja lepingud
Kui palju omafinantseeringut on kodulaenu jaoks vaja ja kui suure laenu pank anda võib?
Eesti Panga reeglite järgi võib eluasemelaen olla kuni 85% tagatise väärtusest, riiklikult tagatud laenu puhul kuni 90%. Seega tuleb ise katta vähemalt 15%, riikliku käendusega vähemalt 10% hinnast.
Lisaks ei tohi kõigi laenude kuumaksed ületada 50% netosissetulekust ja laenutähtaeg on kuni 30 aastat (Eesti Panga presidendi määrus, § 3–5).
Kolm piirangut, mida pank peab järgima
- Laenu ja tagatise suhe: kuni 85% (§ 3 lg 2); riiklikult tagatud eluasemelaenul kuni 90% (§ 3 lg 3).
- Laenumaksed sissetulekust: kõigi laenude, liisingute ja muude krediidilepingute põhiosa- ja intressimaksed kokku kuni 50% regulaarsest tõendatud netosissetulekust (§ 4 lg 2–4). Kaastaotleja sissetulek ja laenud liidetakse (§ 4 lg 7).
- Tähtaeg: kuni 30 aastat (§ 5).
Millise väärtuse järgi 85% arvutatakse
Tagatise väärtuseks loetakse väiksem kahest: enne laenulepingut hinnatud turuväärtus või tegelik ostuhind (§ 3 lg 6). Kui ostad 200 000 € korteri ja hindaja annab 190 000 €, on 85% laenu ülempiir 161 500 €, mitte 170 000 €. Puudu jääv osa tuleb katta omavahenditest või lisatagatisega.
Tagatiseks peab olema panga kasuks seatud esimese järjekoha hüpoteek; tagada võib ka mõne muu sulle või kolmandale isikule kuuluva kinnisasjaga (§ 3 lg 4–5). Hüpoteek seatakse notariaalse lepingu ja kinnistusraamatu kandega (AÕS § 64¹, AÕS § 325 lg 1).
Kuidas pank intressitõusu arvesse võtab
Ujuva intressiga laenu puhul peab pank kuumakse arvutama kas lepingu intressiga või 6% aastaintressiga — olenevalt sellest, kumb on kõrgem (§ 4 lg 5). Seega võib laenusumma jääda väiksemaks, kui praeguse intressi järgi arvutades tundub.
Kas pank võib reeglitest kõrvale kalduda
Jah, piiratult: pank võib anda reegleid ületavaid laene kuni 15% ulatuses kvartalis väljastatud uute eluasemelaenude kogusummast (§ 6). See on panga otsus, mitte laenutaotleja õigus.
Riikliku käenduse saajate ringi ja tingimused määrab käenduse andja (EIS); kontrolli need enne taotlemist käendaja kodulehelt.
Korduma kippuvad küsimused
Kas omafinantseering võib olla ka teine kinnisvara?
Jah. Määrus lubab tagatiseks arvestada ka laenusaajale, kaastaotlejale või kolmandale isikule kuuluvat muud kinnisasja (määruse § 3 lg 4). Siis arvutatakse 85% kõigi tagatiste väärtusest kokku.
Kas ostuhinnast kõrgem hinnang suurendab laenu?
Ei. Arvestatakse väiksemat kahest: hinnatud turuväärtust või tegelikku ostuhinda (määruse § 3 lg 6).
Üldine teave, mitte õigus-, maksu- ega finantsnõu. Hinnad ja määrad võivad muutuda — kontrolli alati ametlikust allikast.