OSTAJAN OPAS 2026 Viralliset standardit

Asunnon ostaminen Virossa — varmentuneet faktat ja ostajan opas

Vältä ylihintaa ja piilovirheitä. Tarkista todellinen markkina-arvo Maa-ametin virallisista notaarikaupoista, auditoi rakennusrekisterin (EHR) tiedot ja laske notaarikulut ennen sitovaa tarjousta.

Tarkista asunnon arvo ilmaiseksi → Katso tarkistuslista ↓

3 kultaista sääntöä ostajalle

1. Tarkista kauppahinta: Maa-ametin tilastojen mukaan asunnot myydään Tallinnassa ja Tartossa keskimäärin 3–5 % viimeisen pyyntihinnan alle, Pärnussa ja pienemmissä kaupungeissa noin 10 % alle.

2. Pyydä taloyhtiön talousarvio: Selvitä remonttirahastomaksut, lainajäännös ja suunnitellut peruskorjaukset.

3. Varmista EHR:n käyttölupa: Ilman voimassa olevaa käyttölupaa Swedbank, SEB ja LHV eivät myönnä asuntolainaa.

Asunnon oston 6 vaihetta Virossa

Lainapäätöksestä notaarin kauppakirjaan ja asunnon luovutukseen.

1. Lainan esihyväksyntä

Selvitä enimmäislainamääräsi ja omarahoitusosuus (yleensä 10–15 %, EIS-takauksella alkaen 10 %).

2. Asunnon valinta

Arvioi alueen infrastruktuuri, joukkoliikenteen läheisyys, rakennusvuosi ja rakenne (tiili, elementti).

3. Käyvän hinnan tarkistus

Vertaa neliöhintaa Estiq AVM -malliin, joka tuo vastaavien asuntojen hinnat Maa-ametin tilastojen mukaiselle kauppahintatasolle.

4. Asiakirjojen ja taloyhtiön tarkastus

Käy läpi viimeisen 12 kuukauden käyttökustannuslaskut, taloyhtiön pöytäkirjat ja kiinteistörekisterin rasitteet.

5. Arviointilausunto pankille

Tilaa sertifioidulta arvioijalta virallinen EVS 875 -standardin mukainen arviointilausunto lainasopimusta varten.

6. Notaarin vahvistama kauppa

Kauppakirjan allekirjoitus notaarilla, kiinnityksen vahvistaminen ja asunnon luovutus-vastaanottopöytäkirja.

Ennen ostoa tehtävän katselmuksen tarkistuslista

8 tärkeää tarkistuskohtaa

✓

1. Sähköjärjestelmä ja johdotus: Tarkista, onko johdotus uusittu (kupari vs. vanha alumiini) ja onko sähkökeskuksessa vikavirtasuoja.

✓

2. Putkisto ja viemärinousut: Tarkista, onko vanhat valurautaputket vaihdettu muoviputkiin talossa tai nousussa ja onko vesimittarit kalibroitu.

✓

3. Ilmanvaihto ja kosteus: Tarkista kylpyhuoneen ja keittiön poiston veto. Tutki ikkunalaudat ja ulkoseinien kulmat homeen tai kosteusvaurioiden varalta.

✓

4. Ikkunat ja patterit: Varmista, että ikkunalasit pitävät lämmön, tiivisteet ovat ehjät ja pattereissa on toimivat termostaatit tai lämmönkulutuksen jakomittarit.

✓

5. Parvekkeen tai lasitetun parvekkeen kunto: Tarkista betonilaatat ja kaiteet. Parvekkeen lasitus vaatii taloyhtiön hyväksynnän.

✓

6. Pysäköintipaikka ja varasto: Tarkista kiinteistörekisteristä, kuuluvatko pysäköintipaikka ja kellarikomero asuntoon notaarin vahvistaman käyttöjärjestyksen perusteella vai onko kyseessä vapaa pysäköinti.

✓

7. Melu ja äänieristys: Käy asunnossa ruuhka-aikaan. Elementtitaloissa tarkista viereisten ja yläpuolisten naapureiden askelmelu.

✓

8. Taloyhtiön velat: Pyydä myyjältä taloyhtiön todistus siitä, ettei asunnolla ole aiempia velkoja ja laskut on maksettu ajallaan.

UUSI · OSTAJAN APU

Ei aikaa tarkistaa kaikkea itse? Teemme sen puolestasi ennen tarjousta.

Tarkistamme hinnan, taloyhtiön talouden, rakennusrekisterin ja alueen riskit ja kerromme, mitä myyjältä kysyä. Kirjallinen yhteenveto 48 tunnissa. Maksat vasta vahvistuksen jälkeen.

Tilaa tarkistus – 149 € Kaikki paketit →

HINTATARKISTUS

Tarkista asunnon todellinen arvo ennen tarjouksen tekemistä

Syötä osoite, neliömäärä ja huoneluku — Estiq AVM vertaa asuntoa saman talon ja naapuruston vastaaviin asuntoihin ja näyttää hinnan sekä hintahaarukan.

Tarkista asunnon arvo ilmaiseksi →

Asunnon oston lisäkulut (esimerkki 150 000 € asunto)

Laskelma perustuu virallisiin lakeihin (notaaritaksalaki, valtionmaksulaki).

Asunnon ostohinta (sopimushinta): 150 000 €

Notaarin palkkio kauppakirjan vahvistamisesta (ostajan osuus, tavallisesti 50/50, sis. ALV): n. 195 €

Valtion rekisteröintimaksu omistusoikeuden kirjaamisesta kiinteistörekisteriin: n. 240 €

Pankin kiinnityksen notaaripalkkio ja valtion maksu (85 % laina, ~127 500 € lainasumma): n. 320 €

Pankille toimitettava arviointilausunto (sertifioitu toimisto): n. 220 – 300 €

Pankin asuntolainan sopimuspalkkio (kampanjoissa usein 0 €): 0 – 500 €

Ostajan lisäkulut yhteensä (lainan kanssa): n. 975 – 1 555 €

Esimerkki on havainnollistava ja perustuu notaaritaksalain ja valtionmaksulain porrastettuihin taulukoihin. Tarkat summat omalle ostohinnallesi ja lainasummallesi: avaa notaarimaksulaskuri →

Ehitisregisterin (EHR) ja asiakirjojen tarkastus

Ehitisregister (EHR)

Tarkista rakennuskoodin avulla: onko kerrostalolla käyttölupa, mikä on rekisteröity rakennusvuosi, kerrosluku ja virallinen energiatodistus. Varmista, ettei asunnon todellinen pohjaratkaisu poikkea rakennussuunnitelmasta.

Avaa Ehitisregister (EHR) →

Kiinteistörekisteri (e-Kinnistusraamat)

Tarkista asunto-osakkeen rekisteriosa: onko voimassa kieltomerkintöjä, kiinnityksiä tai henkilökohtaisia käyttöoikeuksia. Kiinnitykset kuoletetaan tai korvataan uuden pankin hyväksi kauppapäivänä notaarin talletustilin kautta.

Avaa e-Kinnistusraamat →

Molemmat ovat Viron julkisia valtion rekistereitä — e-Kinnistusraamatia ylläpitää Rekisteri- ja tietojärjestelmäkeskus (RIK). Yksittäinen haku on ilmainen; ID-kortilla tai Mobiil-ID:llä kirjautuneena näet myös omat kiinteistöasiakirjasi ilmaiseksi.

UKK

Miten tarkistaa, ettei pyyntihinta ole liian korkea?

Käytä Estiqin ilmaista arviota (estiq.ee/value): se vertaa asuntoa samankaltaisiin asuntoihin samassa talossa ja lähistöllä ja muuntaa pyyntihinnat kauppahintatasolle Maa-ametin tilastojen avulla. Mallin mediaanivirhe Tallinnassa on 9,5 %.

Mitä lisäkuluja asunnon ostosta aiheutuu Virossa?

Tärkeimmät lisäkulut ovat: notaaripalkkio (jaetaan tavan mukaan tasan myyjän kanssa), kiinnitysrekisterin valtionmaksu (porrastettu, noin 0,1–0,2 % kauppahinnasta) ja pankin lainanavausmaksu.

Miksi rakennusrekisterin (EHR) tarkistaminen on välttämätöntä?

EHR-rekisteristä tarkistetaan voimassa oleva käyttöoikeuslupa (kasutusluba) sekä huoneistojako. Luvattomat muutostyöt voivat estää pankkilainan myöntämisen.

Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon Virossa?

Kyllä. EU-kansalaiset ja suurin osa ulkomaalaisista voivat vapaasti omistaa asunnon Tallinnassa ja muissa kaupungeissa ilman erillislupia.