Seadused ja lepingud
Mida tohib eluruumi üürilepingusse kirjutada ja mis on seal tühine?
Eluruumi üürilepingus on tühine iga kokkulepe, mis seab üürniku seadusest halvemasse olukorda. Kehtib seadus, isegi kui lepingus on kirjas midagi muud ja üürnik sellele alla kirjutas.
Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste, kohustuste ja vastutuse osas seadusest üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine (VÕS § 275).
Levinud tingimused, mis ei kehti
- Leppetrahv üüri või muu rahalise kohustuse hilinemise eest (VÕS § 287 lg 1).
- Rahasumma maksmine selle eest, et üürnik kasutab oma seaduslikku õigust, näiteks ütleb lepingu üles (VÕS § 287 lg 2).
- Üürileandja õigus öelda tähtajatu leping üles muul alusel kui seaduses kirjas (VÕS § 309 lg 3).
- Lepingu sõlmimine või jätkamine tingimusel, et üürnik ostab midagi või võtab muu eluruumiga mitteseotud kohustuse (VÕS § 273).
- Tagatisraha üle kolme kuu üüri (VÕS § 308 lg 1) — vaata tagatisraha juhendit.
Mis on lubatud
- Leppetrahv olulise mitterahalise kohustuse rikkumise eest, kui rikkumine on täpselt kirjas; kuni 10% kuu üürist ühe rikkumise kohta ja kokku kuni 20% kuus (VÕS § 287 lg 3, VÕS § 287 lg 4).
- Kokkulepe, et üürnik tagastab korteri tavapärasest kulumisest taastatuna või kannab mõistlikud taastamiskulud — ainult kirjalikult ja lepingu sõlmimisel (VÕS § 334 lg 2¹).
- Kõrvalkulude maksmine — ainult kirjaliku kokkuleppe korral (VÕS § 292 lg 1).
Vorm ja tähtaeg
Üle ühe aasta pikkune üürileping peab olema kirjalik. Muidu loetakse see tähtajatuks, kuid seda ei saa öelda üles nii, et see lõpeks varem kui aasta pärast korteri üleandmist (VÕS § 274).
Tähtajatu lepingu võib kumbki pool üles öelda vähemalt kolmekuise etteteatamisega (VÕS § 312 lg 1). Ülesütlemine peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis; üürileandja teates peavad olema alus ning vaidlustamise kord ja tähtaeg, muidu on ülesütlemine tühine (VÕS § 325 lg 1, VÕS § 325 lg 2, VÕS § 325 lg 5).
Üürileandja ja üürniku põhikohustused
Üürileandja peab andma korteri üle kasutamiseks sobivas seisundis ja hoidma seda selles seisundis kogu lepingu kestel; üürnik peab korterit kasutama hoolikalt ja arvestama naabritega (VÕS § 276). Üürnik ei vastuta harilikku kulumise eest, mis tuleneb lepingujärgsest kasutamisest (VÕS § 334 lg 2).
Korduma kippuvad küsimused
Lepingus on viivistrahv 1% päevas hilinenud üürilt. Kas see kehtib?
Leppetrahv rahalise kohustuse rikkumise eest on eluruumi üüri puhul tühine (VÕS § 287 lg 1). Viivise kohta on eraldi reegel (VÕS § 287¹); kokkulepe ei tohi olla üürnikule seadusest kahjulikum (VÕS § 275).
Kas suuline üürileping kehtib?
Jah. Kui see on sõlmitud üle aasta pikkuse tähtajaga ilma kirjaliku vormita, loetakse see tähtajatuks, kuid seda ei saa lõpetada enne aasta möödumist korteri üleandmisest (VÕS § 274).
Üldine teave, mitte õigus-, maksu- ega finantsnõu. Hinnad ja määrad võivad muutuda — kontrolli alati ametlikust allikast.