Seadused ja lepingud
Ma müün korterit — mida seadus minult müüjana nõuab?
Müügikuulutuses peavad olema maja energiamärgise andmed. Ostja tahab näha korteriühistu tõendit maksete ja võlgade kohta, sest ühistu võlad võivad temale üle minna. Leping sõlmitakse notari juures.
Energiamärgise nõue tuleneb EhS § 67 lg 1-st, ostja vastutus ühistuvõla eest KrtS § 43 lg 2-st ja notariaalne vorm AÕS § 119 lg 1-st.
Energiamärgis
- Müügikuulutus peab sisaldama energiamärgise andmeid, sealhulgas energiatõhususarvu või kaalutud energia erikasutust ja energiaklassi (EhS § 67 lg 1).
- Ostjal peab olema võimalik energiamärgisega tutvuda ja see antakse lepingu sõlmimisel üle; nõue on täidetud, kui märgis on ehitisregistris nähtav (EhS § 67 lg 2).
- Kortermaja puhul antakse märgis tavaliselt kogu hoonele. Tegeliku tarbimise märgis kehtib 10 aastat (EhS § 66 lg 3). Märgise tellimine on ühistu tavapärane valitsemistoiming (KrtS § 35 lg 2 p 7).
Korteriühistu tõend ja võlad
Omandi üleminekul lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused ühistu ees ostjale (KrtS § 43 lg 1). Lisaks vastutab ostja müüja sissenõutavaks muutunud ühistuvõla eest käendajana korteriomandi väärtuse ulatuses (KrtS § 43 lg 2) ja ühistul on nõuete tagamiseks seadusjärgne pandiõigus korteriomandile (KrtS § 44 lg 1). Seepärast küsitakse ühistult tõend, et makseid ei võlgne.
Müüja vastutus puuduste eest
Korter peab vastama lepingule: kokkulepitud omadustele ja tavapärasele otstarbele (VÕS § 217 lg 2). Müüja vastutab puuduse eest, mis oli olemas riisiko üleminekul, isegi kui see ilmneb hiljem (VÕS § 218 lg 1). Teadaolevad puudused (niiskus, katuse seis, tehtud ümberehitused) kirjuta lepingusse — siis on need kokkulepitud omadused, mitte varjatud puudused.
Tehingust tuleneva nõude üldine aegumistähtaeg on kolm aastat, tahtliku rikkumise korral kümme aastat (TsÜS § 146 lg 1, TsÜS § 146 lg 4).
Abikaasa nõusolek ja tulumaks
- Kui korter on abikaasade ühisvara või perekonna eluase, on müügiks vaja abikaasa nõusolekut (PKS § 29 lg 1, PKS § 41 lg 2).
- Müügist saadud kasu on tulumaksuga maksustatav (TuMS § 15 lg 1), määr 22% (TuMS § 4 lg 1). Maksuvaba on kasu eluruumi müügist, mida kasutasid kuni müügini oma elukohana (TuMS § 15 lg 5 p 1), kuid seda vabastust saab kasutada kõige rohkem ühe müügi puhul kahe aasta jooksul (TuMS § 15 lg 6).
Korduma kippuvad küsimused
Kas ilma energiamärgiseta korterit müüa ei tohi?
Seadus nõuab, et kuulutuses oleksid energiamärgise andmed ja ostja saaks märgisega tutvuda (EhS § 67). Kui majal märgist pole, tuleb ühistul see tellida; korteriomanik saab seda ühistult nõuda.
Kas pean korteri müügilt tulumaksu maksma?
Kui korter oli kuni müügini sinu elukoht, on kasu maksuvaba (TuMS § 15 lg 5 p 1), kuid mitte rohkem kui ühe müügi puhul kahe aasta jooksul (TuMS § 15 lg 6). Muul juhul maksustatakse kasu 22% määraga.
Üldine teave, mitte õigus-, maksu- ega finantsnõu. Hinnad ja määrad võivad muutuda — kontrolli alati ametlikust allikast.