Millal tuleb kinnisvara müügilt tulumaksu maksta?
Eesti tulumaksuseaduse kohaselt (maksumäär 22%) maksustatakse kinnisvara võõrandamisest saadud kasu, mitte kogu tehinguhinda. Maksustatav kasu arvutatakse nii:
Elukoha maksuvabastus (TuMS § 15 lg 5 p 1) ↗ EMTA allikas
Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja, elamu või korteri võõrandamisest saadud kasu, kui eluruumi kasutati kuni võõrandamiseni maksumaksja elukohana.
Kahe aasta reegel (TuMS § 15 lg 6)
Maksuvabastust saab rakendada ühe elukoha müügile kahe aasta jooksul. Kui olete viimase kahe aasta jooksul juba ühe elukoha müügilt maksuvabastust kasutanud, maksustatakse järgmine müük tavapärase 22% maksumääraga.
Mahaarvatavad kulud (TuMS § 37) ↗ EMTA allikas
Kasust võib maha arvata vara soetamiseks ja parendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud (nt notaritasud, riigilõivud, hindamisakti tasu, maakleritasu ning korteri või maja väärtust tõstnud remondi- ja ehituskulud).
Ei saa maha arvata: vara igapäevase halduskuluga seotud kulusid (nt korteri kommunaalkulud, elektriarved) ei tohi kasust maha arvata, isegi kui neid on müügiperioodil tasutud.
Deklareerimine ja tulumaksu tasumine ↗ EMTA allikas
Maksustatav kasu tekib sellel kalendriaastal, mil müügist raha tegelikult laekub, mitte müügilepingu sõlmimise kuupäeval. Kui müük ei ole maksuvaba, tuleb see deklareerida residendist füüsilise isiku tuludeklaratsiooni vormil A hiljemalt kasu saamise aastale järgneva aasta 30. aprilliks. Tasumisele kuuluv tulumaks tuleb Maksu- ja Tolliametile tasuda hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.
Näide: korteri müük, mis ei olnud elukoht
Müügihind 200 000 €, ostuhind 130 000 €, tõendatud remont 15 000 €, müügikulud 5 000 €. Maksustatav kasu = 200 000 − 130 000 − 15 000 − 5 000 = 50 000 €. Tulumaks 22% = 11 000 €. Elukohana müüdud korteri puhul on sama tehing tulumaksuvaba.
Tegelik elukoht, äri- ja üüripind
Vabastuse aluseks on tegelik elamine, mitte pelgalt sissekirjutus; seda tõendavad nt kommunaalarved, sideteenuste lepingud või tunnistajad. Minimaalset omandiaega elukoha vabastuse jaoks seadus ei nõua. Kui osa kinnisvarast oli ärikasutuses või välja üüritud, jagatakse kasu pindala järgi ja maksustatakse vaid selle osa kasu. Kodukontor vabastust ei kaota.
Müük kahjumiga ja dokumentide säilitamine
Kui müügihind jääb alla soetamis- ja müügikulude, kasu ei teki ja tulumaksu ei maksta. Hoia ostu- ja müügikulusid tõendavaid dokumente (arved, lepingud, maksekorraldused) vähemalt 5 aastat.
Suvila ja aiamaja
Suvila või aiamaja müük võib olla tulumaksuvaba, kui omand on kestnud üle kahe aasta ja krundi suurus on kuni 0,25 ha (TuMS § 15). Täpsed tingimused leiad EMTA juhendist.
Kingitud ja päritud kinnisvara müük (lähisugulasele kinkimine ja hilisem tulumaksuvaba müük)
Kinkelepinguga kinnisvara üleandmisel lähisugulasele (vanemalt lapsele, abikaasale, õele-vennale) tulumaksu ei teki. Kui aga kingisaaja müüb korteri või maja hiljem edasi, on tema soetamismaksumus seaduse järgi 0 € (TuMS § 38 lg 1) — kinkija kunagist ostuhinda kasust maha arvata ei saa. Hilisem müük on tulumaksuvaba (0 €) ainult siis, kui kingisaaja kasutab kinnisvara enne müüki tegelikult oma alalise elukohana (TuMS § 15 lg 5 p 1). Kui kingitud korter müüakse edasi ilma seal elamata või oli välja üüritud, tuleb tasuda 22% tulumaksu kogu müügihinnalt (miinus kingisaaja enda dokumenteeritud parendus- ja müügikulud). EMTA võib tehingu majandusliku sisu alusel (MKS § 84) ümber kvalifitseerida, kui kinkimine tehti vahetult enne müüki üksnes maksude vältimiseks.
Kinnisvarainvesteeringu ja üüritulu maksud 2026 (eraisik vs OÜ)
Füüsilise isikuna eluruumi üürimisel on tulumaksumäär 22%, kuid tuludeklaratsioonis arvatakse remondi- ja halduskulude katteks automaatselt maha 20% brutotulust ilma kuludokumentideta (TuMS § 39¹), mis teeb efektiivseks maksumääraks 17,6%. Lühiajalisel majutusel (Airbnb/Booking) ja äripindadel 20% mahaarvamist ei ole (kehtib 22% täismäär). Osaühingu (OÜ) kaudu investeerides saab kõik tõendatud kulud ja laenuintressid maha arvata ning reinvesteeritud üüri- ja müügikasum on 0% tulumaksuga (dividendide väljamaksmisel 22/78).
Korduma kippuvad küsimused
Millal on korteri müük Eestis tulumaksuvaba?
Kinnisvara müük on tulumaksuvaba, kui see oli maksumaksja elukoht (TuMS § 15 lg 5 p 1). Seda maksuvabastust saab kasutada ühe müügitehingu kohta kahe aasta jooksul.
Milliseid kulusid saab kinnisvara müügitulust maha arvata?
Müügihinnast saab maha arvata kinnisvara soetamismaksumuse (ostuhind või ehituskulu), tehinguga otseselt seotud kulud (notaritasu, riigilõiv, maakleritasu) ning tõendatud parenduskulud (remondi- ja renoveerimisarved).
Kui suur on kinnisvara müügi tulumaks 2026?
Maksustatavalt kasult 22%. Kasu = müügihind − soetamismaksumus (sh parendus) − müügiga otseselt seotud dokumenteeritud kulud. Näiteks 50 000 € kasult on tulumaks 11 000 €.
Kas elukohana müümiseks peab olema sissekirjutus?
Ei. Sissekirjutus ei ole otsustav, määrav on tegelik elukoht kuni müügini, mida tõendavad nt kommunaalarved, sideteenuste lepingud või tunnistajad. Elukoha vabastuse jaoks ei ole seaduses minimaalset omandiaega.
Kuidas loetakse kahe aasta perioodi?
Kahe aasta periood algab päeval, mis järgneb müügi kandmisele kinnistusraamatusse. Teine elukoha müük selle perioodi jooksul on maksustatav.
Kas kahjumiga müügilt tuleb tulumaksu maksta?
Ei. Kui müügihind jääb alla soetamis- ja müügikulude, kasu ei teki ja tulumaksu ei maksta. Ostu- ja müügikulusid tõendavaid dokumente tuleb säilitada vähemalt 5 aastat.
Millal tuleb müügi tulumaks deklareerida ja tasuda?
Maksustatav müük deklareeritakse vormil A kasu saamise aastale järgneva aasta 30. aprilliks ja tulumaks tasutakse samal aastal hiljemalt 1. oktoobriks.
Kas lähisugulasele kingitud kinnisvara saab hiljem tulumaksuvabalt müüa (EMTA reeglid)?
Kinkelepingu sõlmimisel ei maksa tulumaksu ei kinkija ega kingisaaja. Kui aga kingisaaja müüb kingituseks saadud korteri või maja hiljem edasi, on tema soetamismaksumus 0 € (TuMS § 38 lg 1) — kinkija kunagist ostuhinda maha arvata ei saa. Müük on tulumaksuvaba (0 €) ainult siis, kui kingisaaja kasutab kinnisvara enne müüki tegelikult oma alalise elukohana (TuMS § 15 lg 5 p 1) ega ole viimase 2 aasta jooksul elukoha maksuvabastust kasutanud. Kui kingitud korter müüakse kohe edasi või oli välja üüritud, tuleb maksta 22% tulumaksu kogu müügihinnalt (miinus kingisaaja enda tõendatud parendus- ja müügikulud).
Kuidas maksustatakse üüritulu ja kinnisvarainvesteeringuid Eestis 2026. aastal?
Eraisikuna eluruumi väljaüürimisel kehtib 22% tulumaksumäär, kuid tuludeklaratsioonis arvatakse hooldus- ja remondikulude katteks automaatselt maha 20% brutotulust ilma kuludokumentideta (TuMS § 39¹) — efektiivne maksumäär on 17,6% (nt 8 400 € aastasest üüritulust maksustatakse 6 720 € ja tulumaks on 1 478,40 €). Osaühingu (OÜ) kaudu investeerides on jooksev kasum ja müügikasum 0% tulumaksuga seni, kuni raha reinvesteeritakse; kasumi jaotamisel (dividendid) on maksumäär 22/78 (22% brutosummast).
Seotud tööriistad
- 2026 täielik teejuht: korteriturg, maksud, kinkimine ja pangahindamine
- Notaritasu kalkulaator
- Korteri hinnang (tasuta)
- Kõik kalkulaatorid ja analüüsid
Metoodika ja reeglid kontrollitud EMTA juhendite vastu: oktoober 2026 · · EMTA allikas: Maksu- ja Tolliamet (EMTA)