Milloin kiinteistön myynnistä maksetaan tuloveroa?
Viron tuloverolain mukaan (veroprosentti 22 %) verotetaan kiinteistön myynnistä saatua voittoa, ei koko kauppahintaa. Verotettava voitto lasketaan näin:
Asuinpaikan verovapaus (tuloverolain 15 § 5 mom. 1 kohta) ↗ EMTA-lähde
Maan, talon tai asunnon myynnistä saatua voittoa ei veroteta, jos asuntoa käytettiin myyntiin asti verovelvollisen asuinpaikkana.
Kahden vuoden sääntö (15 § 6 mom.)
Verovapautta voi käyttää yhden asunnon myyntiin kahden vuoden aikana. Jos olet jo käyttänyt sen viimeisen kahden vuoden aikana, seuraava myynti verotetaan tavallisella 22 %:n verokannalla.
Vähennettävät kulut (37 §) ↗ EMTA-lähde
Voitosta voi vähentää kiinteistön hankintaan ja parantamiseen liittyvät todennetut kulut (esim. notaarimaksut, valtionmaksut, arviointimaksu, välityspalkkio sekä arvoa nostaneet korjaus- ja rakennuskulut).
Ei voi vähentää: kiinteistön tavanomaisia ylläpitokuluja, kuten vastikkeita tai sähkölaskuja, ei saa vähentää voitosta, vaikka ne olisi maksettu myyntijakson aikana.
Ilmoittaminen ja veron maksaminen ↗ EMTA-lähde
Verotettava voitto syntyy sinä kalenterivuonna, jona kauppahinta tosiasiallisesti saadaan, ei kauppakirjan allekirjoituspäivänä. Jos myynti ei ole verovapaa, se on ilmoitettava luonnollisen henkilön veroilmoituksella (lomake A) viimeistään voiton saamista seuraavan vuoden 30. huhtikuuta mennessä. Maksettava vero on suoritettava Vero- ja tullihallitukselle viimeistään saman vuoden 1. lokakuuta mennessä.
Esimerkki: asunnon myynti, joka ei ollut asuinpaikkasi
Myyntihinta 200 000 €, ostohinta 130 000 €, todennetut remontit 15 000 €, myyntikulut 5 000 €. Verotettava voitto = 200 000 − 130 000 − 15 000 − 5 000 = 50 000 €. Tulovero 22 % = 11 000 €. Jos asunto oli asuinpaikkasi, sama kauppa on verovapaa.
Todellinen asuinpaikka, liike- ja vuokratilat
Verovapaus perustuu todelliseen asumiseen, ei pelkkään kirjautumiseen; sen osoittavat esim. kulutuslaskut, viestintäsopimukset tai todistajat. Laissa ei ole vähimmäisomistusaikaa. Jos osa kiinteistöstä oli liikekäytössä tai vuokrattuna, voitto jaetaan pinta-alan mukaan ja vain sen osan voitto verotetaan. Kotitoimisto ei poista verovapautta.
Tappiolla myynti ja asiakirjojen säilytys
Jos myyntihinta on pienempi kuin hankinta- ja myyntikulut, voittoa ei synny eikä veroa makseta. Säilytä kuluja todistavat laskut, sopimukset ja maksutositteet vähintään 5 vuotta.
Kesämökit ja puutarhamökit
Kesämökin tai puutarhamökin myynti voi olla verovapaa, jos omistus on kestänyt yli kaksi vuotta ja tontti on enintään 0,25 ha (tuloverolaki 15 §). Tarkat ehdot löytyvät EMTAn ohjeesta.
Lahjoitetun tai perityn kiinteistön myynti (lahjoitus lähisukulaiselle)
Kiinteistön lahjoittaminen lähisukulaiselle (vanhemmalta lapselle, puolisolle, sisarukselle) on lahjoitushetkellä verovapaata. Lahjansaajan hankintameno on kuitenkin lain mukaan 0 € (tuloverolain 38 § 1 mom.) — lahjanantajan ostohintaa ei voi vähentää. Myöhempi myynti on verovapaa (0 €) vain, jos lahjansaaja käyttää kohdetta tosiasiallisena vakituisena asuntonaan myyntiin asti (15 § 5 mom. 1 kohta). Jos asunto myydään ilman asumista tai vuokrattuna, 22 %:n tulovero maksetaan koko kauppahinnasta (miinus lahjansaajan omat todennetut kulut).
Kiinteistösijoitusten ja vuokratulojen verotus 2026 (yksityishenkilö vs OÜ)
Yksityishenkilön pitkäaikaisesta asuinvuokrauksesta vähennetään automaattisesti 20 % ilman kuitteja (39¹ §), jolloin efektiivinen tuloverokanta on 17,6 % (22 % × 80 %). Lyhytaikaisessa majoituksessa (Airbnb/Booking) ja liiketiloissa vero on 22 %. Virolaisen osakeyhtiön (OÜ) kautta sijoitettaessa yhtiöön jätetty vuokra- ja myyntivoitto on 0 %:n yritysverolla osingonjakoon asti (22/78).
Usein kysytyt kysymykset
Milloin asunnon myynti on Virossa verovapaa?
Kiinteistön myynti on tuloverosta vapaa, jos kohde oli verovelvollisen asuinpaikka (tuloverolain 15 § 5 mom. 1 kohta). Verovapautta voi käyttää yhteen myyntiin kahden vuoden aikana.
Mitä kuluja myyntivoitosta voi vähentää?
Myyntihinnasta voi vähentää hankintamenon (ostohinta tai rakennuskulut), kauppaan suoraan liittyvät kulut (notaarimaksu, valtionmaksu, välityspalkkio) sekä todennetut perusparannuskulut (remonttilaskut).
Mikä on kiinteistön myynnin tuloverokanta Virossa 2026?
22 % verotettavasta voitosta. Voitto = myyntihinta − hankintameno (perusparannukset mukaan lukien) − kauppaan suoraan liittyvät todennetut kulut. Esimerkiksi 50 000 euron voitosta vero on 11 000 euroa.
Pitääkö osoitteeseen olla kirjoilla verovapauden saamiseksi?
Ei. Kirjautuminen ei ratkaise, vaan se, että asuit kohteessa tosiasiallisesti myyntiin asti; sen osoittavat esim. sähkö- ja vesilaskut, viestintäsopimukset tai todistajat. Laissa ei ole vähimmäisomistusaikaa asuinpaikan verovapaudelle.
Miten kahden vuoden jakso lasketaan?
Kaksi vuotta alkaa myyntiä seuraavasta päivästä, jona kauppa on merkitty kiinteistörekisteriin. Toinen asuinpaikan myynti jakson aikana on verotettava.
Maksetaanko veroa, jos myyn tappiolla?
Ei. Jos myyntihinta on pienempi kuin hankinta- ja myyntikulut, voittoa ei synny eikä veroa makseta. Kuluja todistavat asiakirjat on säilytettävä vähintään 5 vuotta.
Milloin myynti pitää ilmoittaa ja vero maksaa?
Verotettava myynti ilmoitetaan lomakkeella A voiton saamisvuotta seuraavan vuoden 30. huhtikuuta mennessä ja vero maksetaan samana vuonna viimeistään 1. lokakuuta.
Voiko lähisukulaiselle lahjoitetun kiinteistön myydä myöhemmin verovapaasti?
Kiinteistön lahjoittaminen on Virossa verovapaata, mutta lahjansaajan hankintameno on 0 € (tuloverolain 38 § 1 mom.) — lahjanantajan ostohintaa ei voi vähentää. Myöhempi myynti on verovapaa vain, jos lahjansaaja käyttää asuntoa tosiasiallisena vakituisena asuntonaan myyntiin asti (15 § 5 mom. 1 kohta). Muussa tapauksessa 22 %:n tulovero maksetaan koko myyntihinnasta (miinus lahjansaajan omat todennetut remontti- ja myyntikulut).
Miten vuokratuloja ja kiinteistösijoituksia verotetaan Virossa vuonna 2026?
Yksityishenkilön pitkäaikaisesta asuinvuokrauksesta vähennetään automaattisesti 20 % kuluvarauksena ilman kuitteja (39¹ §), ja loput 80 % verotetaan 22 %:n verokannalla, jolloin efektiivinen vero on 17,6 %. Lyhytaikaisessa majoituksessa (Airbnb/Booking) ja liiketiloissa vero on 22 %. Virolaisen yhtiön (OÜ) kautta sijoitettaessa yhtiöön jätetty vuokra- ja myyntivoitto on 0 % verolla osingonjakoon asti (22/78).
Liittyvät työkalut
- 2026 täydellinen opas: Tallinnan hinnat, verot, lahjoitus ja pankkiarvio
- Notaarimaksulaskuri
- Ilmainen asunnon arvio
- Kaikki laskurit ja analyysit
Menetelmä ja säännöt tarkistettu EMTAn ohjeita vasten: lokakuu 2026 · · EMTA-lähde: Maksu- ja Tolliamet (EMTA)