Когда нужно платить подоходный налог при продаже недвижимости?
По закону о подоходном налоге Эстонии (ставка 22%) облагается прибыль от продажи недвижимости, а не вся сумма сделки. Налогооблагаемая прибыль рассчитывается так:
Освобождение для места жительства (§ 15 ч. 5 п. 1) ↗ Источник EMTA
Прибыль от продажи земли, дома или квартиры не облагается налогом, если жильё до продажи использовалось как место жительства налогоплательщика.
Правило двух лет (§ 15 ч. 6)
Льгота применяется к продаже одного жилья в течение двух лет. Если вы уже воспользовались ею за последние два года, следующая продажа облагается по обычной ставке 22%.
Вычитаемые расходы (§ 37) ↗ Источник EMTA
Из прибыли можно вычесть документально подтверждённые расходы на приобретение и улучшение имущества (например, нотариальные платы, госпошлины, акт оценки, вознаграждение маклера, а также расходы на ремонт и строительство, повысившие стоимость).
Нельзя вычесть: обычные расходы на содержание имущества, например коммунальные платежи или счета за электричество, из прибыли не вычитаются, даже если они были оплачены в период продажи.
Декларирование и уплата налога ↗ Источник EMTA
Налогооблагаемая прибыль возникает в том календарном году, когда деньги от продажи фактически поступили, а не в год подписания договора купли-продажи. Если продажа не освобождена от налога, её нужно указать в декларации о доходах резидента (форма A) не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения прибыли. Налог необходимо уплатить Налогово-таможенному департаменту не позднее 1 октября того же года.
Пример: продажа квартиры, не бывшей местом жительства
Цена продажи 200 000 €, цена покупки 130 000 €, подтверждённый ремонт 15 000 €, расходы на продажу 5 000 €. Налогооблагаемая прибыль = 200 000 − 130 000 − 15 000 − 5 000 = 50 000 €. Налог 22% = 11 000 €. Если квартира была местом жительства, такая сделка не облагается налогом.
Фактическое проживание, коммерческая и сдаваемая площадь
Льгота основана на фактическом проживании, а не только на регистрации; его подтверждают счета за коммунальные услуги, договоры связи или свидетели. Минимального срока владения закон не требует. Если часть недвижимости использовалась в бизнесе или сдавалась, прибыль делится по площади и облагается только эта часть. Домашний офис льготу не отменяет.
Продажа с убытком и хранение документов
Если цена продажи ниже расходов на приобретение и продажу, прибыли нет и налог не платится. Счета, договоры и платёжные документы по этим расходам храните не менее 5 лет.
Дачи и садовые домики
Продажа дачи или садового домика может не облагаться налогом, если вы владели им более двух лет, а участок не превышает 0,25 га (§ 15). Точные условия смотрите в разъяснениях EMTA.
Продажа подаренной или унаследованной недвижимости (дарение близкому родственнику)
При передаче недвижимости по договору дарения близкому родственнику (от родителя ребёнку, супругу, брату/сестре) подоходный налог не возникает. Однако по закону (§ 38 ч. 1) стоимость приобретения для одаряемого равна 0 € — цену покупки дарителя вычесть нельзя. Последующая продажа освобождена от налога (0 €) только в том случае, если одаряемый фактически использовал жильё как своё основное место жительства до продажи (§ 15 ч. 5 п. 1). При перепродаже без проживания или после сдачи в аренду удерживается 22% со всей цены продажи (минус только собственные подтверждённые расходы одаряемого). Фиктивное дарение непосредственно перед продажей переквалифицируется EMTA по § 84 Закона о налогообложении.
Налоги на инвестиции в недвижимость и аренду в 2026 году (физлицо vs OÜ)
При долгосрочной сдаче жилья в аренду физлицом действует ставка 22%, но 20% валового дохода автоматически вычитается без чеков на амортизацию (§ 39¹), что даёт эффективную ставку 17,6%. Краткосрочная аренда (Airbnb/Booking) и коммерческие помещения облагаются по полной ставке 22%. Через компанию (OÜ) можно списывать все подтверждённые расходы и проценты по кредиту, а реинвестированная прибыль от аренды и продажи облагается по ставке 0% (налог 22/78 платится только при выплате дивидендов).
Частые вопросы
Когда продажа квартиры в Эстонии не облагается налогом?
Продажа недвижимости освобождена от подоходного налога, если это было место жительства налогоплательщика (§ 15 ч. 5 п. 1 закона о подоходном налоге). Льготой можно воспользоваться для одной продажи в течение двух лет.
Какие расходы можно вычесть из дохода от продажи?
Из цены продажи можно вычесть стоимость приобретения (цена покупки или затраты на строительство), расходы, прямо связанные со сделкой (нотариус, госпошлина, маклер), и подтверждённые расходы на улучшения (счета за ремонт).
Какая ставка налога при продаже недвижимости в Эстонии в 2026 году?
22% с налогооблагаемой прибыли. Прибыль = цена продажи − стоимость приобретения (включая улучшения) − документально подтверждённые расходы, прямо связанные с продажей. Например, с прибыли 50 000 € налог составит 11 000 €.
Нужна ли регистрация по адресу для льготы на место жительства?
Нет. Регистрация не является решающей: важно, что вы фактически проживали там до продажи; это подтверждают, например, счета за коммунальные услуги, договоры связи или свидетели. Минимального срока владения для этой льготы закон не устанавливает.
Как считается двухлетний срок?
Два года отсчитываются со дня, следующего за внесением продажи в земельную книгу. Вторая продажа жилья в этот срок облагается налогом.
Нужно ли платить налог при продаже с убытком?
Нет. Если цена продажи ниже расходов на приобретение и продажу, прибыли нет и налог не взимается. Документы, подтверждающие эти расходы, нужно хранить не менее 5 лет.
Когда нужно декларировать и платить налог с продажи?
Облагаемая продажа указывается в декларации по форме A до 30 апреля года, следующего за годом получения прибыли, а налог уплачивается до 1 октября того же года.
Можно ли продать подаренную близкому родственнику недвижимость без налога?
Сам договор дарения налогом не облагается, но стоимость приобретения для одаряемого равна 0 € (§ 38 ч. 1) — цену покупки дарителя вычесть нельзя. Последующая продажа освобождена от налога (0 €) только в том случае, если одаряемый фактически проживал в этой квартире как в своём основном месте жительства до продажи (§ 15 ч. 5 п. 1). Иначе 22% налога начисляется на всю цену продажи (минус только собственные подтверждённые расходы одаряемого на ремонт и продажу).
Как облагается доход от аренды и инвестиций в недвижимость в Эстонии в 2026 году?
Для физлиц при долгосрочной сдаче жилья в аренду действует ставка 22%, но 20% валового дохода автоматически вычитается без чеков (§ 39¹) — эффективная ставка составляет 17,6%. При посуточной аренде (Airbnb/Booking) вычет 20% не применяется (ставка 22%). Через компанию (OÜ) налог на реинвестированную прибыль и прирост капитала составляет 0% до выплаты дивидендов (22/78).
Связанные инструменты
- Полный гид 2026: цены в Таллине, налоги, дарение и банковская оценка
- Калькулятор нотариальных сборов
- Бесплатная оценка недвижимости
- Все калькуляторы и аналитика
Методология и правила сверены с разъяснениями EMTA: октябрь 2026 · · Источник EMTA: Maksu- ja Tolliamet (EMTA)