РУКОВОДСТВО АРЕНДОДАТЕЛЯ 2026 Налоговый вычет 20% по закону

Сдача квартиры в аренду в Эстонии — доходность, договоры и налоги

Рассчитайте чистую и валовую доходность от сдачи жилья, защитите имущество надежным договором и оптимизируйте налоги с использованием 20% льготного вычета по закону.

Рассчитать доходность ↓ Оценить квартиру →

Ключевые показатели аренды в Таллинне

Keskmine brutotootlus: 5,2% – 6,4% aastas (1–2 toalised korterid).

Efektiivne tulumaks: 16% tänu 20% kulude automaatsele mahaarvamisele.

Väljaüürimise keskmine aeg: 12 – 24 päeva atraktiivsetes mikrorajoonides.

Доходность и средние арендные ставки по районам Таллинна

Tüüpiline 2-toaline heas korras korter (40–50 m²).

Lasnamäe

520 – 580 €/k

Brutotootlus: 5,8% – 6,4%

Mustamäe

500 – 560 €/k

Brutotootlus: 5,6% – 6,2%

Kesklinn

650 – 850 €/k

Brutotootlus: 4,2% – 5,0%

Põhja-Tallinn

580 – 720 €/k

Brutotootlus: 5,1% – 5,8%

Kristiine

550 – 650 €/k

Brutotootlus: 4,9% – 5,5%

Haabersti

500 – 580 €/k

Brutotootlus: 5,4% – 6,0%

Договор аренды, залог и проверка жильца

Võlaõigusseadus (VÕS) ja leping

Eestis reguleerib üürisuhteid Võlaõigusseadus. Alati tuleks sõlmida kirjalik või digiallkirjastatud leping. Fikseeri korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis detailne mööblinimekiri, tehnika seisukord ja näidud.

Standardne tagatisraha on 1 kuni 3 kuu üürisumma, mis peab seaduse järgi hoiustatama eraldi intressi kandval kontol.

Rendin platvorm vs Klassikaline tagatis

Rendin teostab automaatse maksehäireregistri taustakontrolli enne lepingu sõlmimist. Üürnikul puudub vajadus maksta suurt esialgset tagatisraha, mis kiirendab üürniku leidmist keskmiselt 2 korda.

Üürileandja saab kindlustuskaitse üürivõlgade ja varakahjude vastu.

TULUMAKSUSEADUS § 19 LG 2

Налогообложение аренды: 20% льготный вычет (правило 80%)

Eraisikuna eluruumi välja üürides ei ole vaja koguda remonditšekke ega esitada keerulist kuluaruannet. Maksu- ja Tolliamet võimaldab deklareerimisel kasutada 20% automaatset mahaarvamist.

Näidiskalkulatsioon: Üür 500 € kuus (6 000 € aastas)

1. Laekunud üüritulu kokku: 6 000 €

2. 20% mahaarvamine kulude katteks (TuMS § 19 lg 2): -1 200 €

3. Maksustatav summa (80% tulust): 4 800 €

4. Tulumaks (20% x 4 800 €): 960 € aastas (80 € kuus)

Efektiivne maksumäär kogu üüritulust on seega vaid 16%. Kommunaalkulude hüvitamist üürniku poolt tulumaksuga ei maksustata.

Калькулятор доходности от аренды

Arvuta oma korteri reaalne brutotootlus (Gross Yield) ja puhas netotootlus (Net Yield).

Korteri ostuhind või turuväärtus (€):

Kuu üürisumma (€):

Aastased lisakulud (remondifond, kindlustus, tühiseis) (€/aastas):

BRUTOTOOTLUS (Gross Yield):

5.50%

NETOTOOTLUS (Pärast kulusid & 16% tulumaksu):

4.29%

Вопросы и ответы

Как рассчитывается налог на доходы от аренды в Эстонии?

Физическое лицо в Эстонии имеет право на автоматический вычет 20% на покрытие расходов без сбора чеков (ст. 19 ч. 2 TuMS). Подоходный налог (20%) уплачивается только с 80% полученной суммы аренды, что дает эффективную налоговую ставку 16%.

Что такое Rendin и заменяет ли он денежный залог?

Rendin — это платформа беззалоговой аренды, где вместо залога арендатор платит ежемесячную комиссию (2.5% от аренды), а платформенный партнер ERGO Insurance страхует арендодателя от неуплаты аренды и ущерба имуществу.

Какова средняя доходность от аренды квартир в Таллинне?

Валовая доходность (Gross Yield) в Таллинне составляет от 4.5% до 6.5% в зависимости от района. Наивысшую доходность показывают компактные 1-2 комнатные квартиры в Мустамяэ и Ласнамяэ (5.5–6.3%), в то время как в Центре доходность составляет 4.2–5.0%.