РУКОВОДСТВО АРЕНДОДАТЕЛЯ 2026 Налоговый вычет 20% по закону

Сдача квартиры в аренду в Эстонии — доходность, договоры и налоги

Рассчитайте чистую и валовую доходность от сдачи жилья, защитите имущество надежным договором и оптимизируйте налоги с использованием 20% льготного вычета по закону.

Рассчитать доходность ↓ Оценить квартиру →

Ключевые показатели аренды в Таллинне

Средняя валовая доходность: 4,0% – 6,5% в год (2-комнатные квартиры, база аренды Estiq).

Эффективный подоходный налог: 16% благодаря автоматическому вычету 20% расходов.

Доходность и средние арендные ставки по районам Таллинна

Типичная 2-комнатная квартира в хорошем состоянии, по реальным объявлениям аренды и медиане нотариальных сделок текущего месяца.

Lasnamäe

530 – 640 €/мес.

Валовая доходность: 5,5% – 6,5%

Mustamäe

520 – 640 €/мес.

Валовая доходность: 5,4% – 6,4%

Kesklinn

630 – 770 €/мес.

Валовая доходность: 4,0% – 5,0%

Põhja-Tallinn

630 – 770 €/мес.

Валовая доходность: 5,4% – 6,4%

Kristiine

550 – 670 €/мес.

Валовая доходность: 4,6% – 5,6%

Haabersti

580 – 710 €/мес.

Валовая доходность: 4,7% – 5,7%

Внутренние исследовательские данные Estiq

Договор аренды, залог и проверка жильца

Закон об обязательствах (VÕS) и договор

Арендные отношения в Эстонии регулирует Закон об обязательствах. Всегда заключайте письменный или подписанный цифровой подписью договор. Зафиксируйте в акте приёма-передачи подробный список мебели, состояние техники и показания счётчиков.

Стандартный залог — от 1 до 3 месячных арендных платежей, который по закону должен храниться на отдельном процентном счёте.

Платформа Rendin и классический залог

Rendin проводит автоматическую проверку по реестру неплатёжеспособности до заключения договора. Арендатору не нужно вносить крупный первоначальный залог, что в среднем вдвое ускоряет поиск арендатора.

Арендодатель получает страховую защиту от задолженностей по аренде и материального ущерба.

ЗАКОН О ПОДОХОДНОМ НАЛОГЕ § 19 ч. 2

Налогообложение аренды: 20% льготный вычет (правило 80%)

Сдавая жильё как физическое лицо, не нужно собирать чеки на ремонт и подавать сложный отчёт о расходах. Департамент налогов и таможни позволяет при декларировании использовать автоматический вычет 20%.

Пример расчёта: аренда 500 € в месяц (6 000 € в год)

1. Всего полученный доход от аренды: 6 000 €

2. Вычет 20% на покрытие расходов (TuMS § 19 ч. 2): -1 200 €

3. Налогооблагаемая сумма (80% дохода): 4 800 €

4. Подоходный налог (20% x 4 800 €): 960 € в год (80 € в месяц)

Эффективная ставка налога на весь арендный доход составляет, таким образом, всего 16%. Возмещение арендатором коммунальных расходов подоходным налогом не облагается.

Калькулятор доходности от аренды

Рассчитайте реальную валовую (Gross Yield) и чистую (Net Yield) доходность вашей квартиры.

Цена покупки или рыночная стоимость квартиры (€):

Ежемесячная арендная плата (€):

Годовые дополнительные расходы (ремонтный фонд, страховка, простой) (€/год):

ВАЛОВАЯ ДОХОДНОСТЬ (Gross Yield):

5.50%

ЧИСТАЯ ДОХОДНОСТЬ (после расходов и налога 16%):

4.29%

Вопросы и ответы

Как рассчитывается налог на доходы от аренды в Эстонии?

Физическое лицо в Эстонии имеет право на автоматический вычет 20% на покрытие расходов без сбора чеков (ст. 19 ч. 2 TuMS). Подоходный налог (20%) уплачивается только с 80% полученной суммы аренды, что дает эффективную налоговую ставку 16%.

Что такое Rendin и заменяет ли он денежный залог?

Rendin — это платформа беззалоговой аренды, где вместо залога арендатор платит ежемесячную комиссию (2.5% от аренды), а платформенный партнер ERGO Insurance страхует арендодателя от неуплаты аренды и ущерба имуществу.

Какова средняя доходность от аренды квартир в Таллинне?

Валовая доходность (Gross Yield) в Таллинне составляет от 4,0–6,5% в зависимости от района. Наивысшую доходность показывают компактные 2-комнатные квартиры в Мустамяэ и Ласнамяэ (5,4–6,5%), в то время как в Центре доходность составляет 4,0–5,0%. Расчёт основан на реальных объявлениях аренды и медиане нотариальных сделок за текущий месяц, а не на фиксированной оценке.