ET EN RU FI
Начать оценку
Estiq Value / Tallinn / Mustamäe / Mustamäe tee / Mustamäe tee 185 / 2-toaline, 45 m²
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ КВАРТИРЫ Estiq AVM 2026 Надежность данных: высокая

Mustamäe tee 185 (2-toaline, 45 m²)

⚡ Быстрый ответ (Kiirvastus): Estiq оценивает рыночную стоимость 2-комнатной квартиры площадью 45 м² по адресу Mustamäe tee 185 по состоянию на 12. 9 2026 в 104 850 € (2 330 €/м²). Обоснованный диапазон стоимости: 99 608–110 093 € (±5%). Квартира расположена на 2. этаже 5-этажного дома 1978 года постройки. Оценка основана на сделках Maa-amet и строительном регистре EHR. Прогнозируемая аренда составляет 409 € / месяц (брутто-доходность 4.7%).

Автоматизированная рыночная оценка конкретной квартиры площадью 45 м² на 2-м этаже дома Mustamäe tee 185. Расчет выполнен алгоритмом Estiq AVM на основе реальных нотариальных сделок Maa- ja ruumiamet и данных регистра EHR.

РАСЧЕТНАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ
€104 850
€2 330/m² · Диапазон стоимости (±5%): €99 608 – €110 093

Оценка рассчитана на дату 12.09.2026 на основе базы нотариальных сделок Maa-amet и строительного регистра EHR.

Ориентировочная аренда €409 / мес.
Брутто-доходность 4.7%
Срок экспозиции 20–35 дней
Ипотечный платеж (~80%) €428 / мес.

Оценка рыночной стоимости квартиры: Mustamäe tee 185, Mustamäe (район), Tallinn

Опираясь на актуальные данные рынка, расчетная стоимость этой 2-комнатной квартиры площадью 45 м² составляет 104 850 €.

2-комнатные квартиры формируют наиболее активный и стабильный сегмент сделок на локальном рынке жилья. Здание с устоявшейся жилой инфраструктурой (1978), рыночную стоимость которого поддерживают выгодное логистическое расположение и отличное транспортное сообщение. Модель оценки основана на официальных нотариальных сделках Maa- ja ruumiamet и технических характеристиках Государственного строительного регистра (EHR).

Согласно подтвержденным сделкам Maa-amet, в районе Mustamäe для домов периода 1971-1990 средняя цена за квадратный метр составляет 2 242 €/м², демонстрируя стабильный рыночный уровень. Качество локации подтверждается индексом безопасности 7.6/10, хорошим качеством воздуха (AQI 1) и комфортным шумовым фоном.

2-toaline (45 m²) Mustamäe (район) EHR 101017097 Maa-amet tehinguregister H3 Res 9 (89089bc5ab3ffff)

Структура формирования стоимости (Price Waterfall)

Прозрачное разложение итоговой стоимости на базовый уровень дома и индивидуальные модификаторы квартиры.

База сделок Земельного департамента €2 330/m² Mustamäe, 1971-1990
Локальный уровень предложений H3 €2 470/m² H3 Res 8 (57 предложений)
Базовый AVM ориентир дома €2 330/m² 45 m² × €2 330
Компонент оценки Параметр объекта Влияние Сумма
Базовая оценка дома (EHR 101017097) 45 m² × €2 330/m² (Estiq AVM mudel) 100% €104 850
Состояние квартиры Hea / Tavapärane 0% €0
Корректировка этажа 2. korrus / 5 (keskmine korrus) 0% €0
Балкон / Лоджия В составе квартирной собственности (стандарт) Стандарт Включено в базу
Подвальный бокс / Кладовка Кладовое помещение по порядку пользования Standard Включено в базу
Парковка на территории Свободная парковка на участке по карте КТ KÜ ala Включено в базу
Итоговая расчетная рыночная стоимость Оценка модели Estiq AVM на основе официальных данных Maa-amet и EHR (надежность данных: высокая) €2 330/m² €104 850

Интерактивный симулятор стоимости квартиры

Измените параметры отделки, этаж и опции, чтобы увидеть моментальный пересчет рыночной цены.

Требует ремонта (-15%)
Хорошее / Стандарт (0%)
Свежий ремонт (+10%)
1. этаж (-2%)
Средние этажи (2–4)
Последний этаж (5.) (+2%)
+ Застекленная лоджия (+3 000 €)
+ Отдельная кладовая (+2 000 €)
+ Фиксированное парковочное место (+3 500 €)
ОЦЕНОЧНАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ
€104 850
€2 330/m²
Диапазон стоимости (±5%): €99 608 – €110 093
Ориентировочная аренда: €409 / мес.

Недавние сравнительные сделки поблизости

Реальные нотариальные сделки со схожими 2-комнатными квартирами на улице Mustamäe tee

АДРЕС ПЛОЩАДЬ КОМНАТЫ ЭТАЖ СОСТОЯНИЕ ЦЕНА СДЕЛКИ ЦЕНА/М² ДАТА
Mustamäe tee 185a 48.60 m² 2 3/5 Хорошее €124 673 €2 565/m² 18. Aug 2026
Mustamäe tee 185a 33.30 m² 1 2/5 Хорошее €83 639 €2 512/m² 18. Aug 2026
Mustamäe tee 185 45.00 m² 2 2/5 Хорошее €104 850 €2 330/m² 18. Aug 2026
Mustamäe tee 185 31.90 m² 1 2/5 Хорошее €90 963 €2 852/m² 18. Aug 2026

Аналитика локации и экология района

Показатели безопасности, качества воздуха, уровня шума, радона и рейтинги школ.

ИНДЕКС БЕЗОПАСНОСТИ Повышенный риск
7.6/10
Тренд (1г): +34.9%
Основная проблема: VARGUS
На основе сводок Департамента полиции и погранохраны (PPA).
КАЧЕСТВО ВОЗДУХА Хорошее
1 AQI
Среднее (7 дн): 1
NO2: 13.4 мкг/м³ | PM10: 11.8 мкг/м³
Станции государственного мониторинга качества воздуха.
УРОВЕНЬ ШУМА Умеренный
54 dB
День: 56 dB · Вечер: 52 dB
Ночь: 46 dB
Стратегическая карта шума (<50 dB = Тихо).
РИСК РАДОНА Низкий
10 - 30 Bq/m³
Класс самоуправления: Kõrge või väga kõrge
Норма ЕС: 300 Bq/m³
Модель радиационной безопасности геологической службы.

БЛИЖАЙШИЕ ШКОЛЫ И ГИМНАЗИИ

Официальный рейтинг по результатам государственных экзаменов (0–100) и расстояние пешком.

ШКОЛА РАССТОЯНИЕ РЕЙТИНГ СТАТУС
Eurogümnaasium 0.38 km
40.9
Районная школа
Tallinna Mustamäe Gümnaasium 0.47 km
50.3
Районная школа
Tallinna Arte Gümnaasium 0.52 km
62.2
Районная школа
Tallinna Mustamäe Reaalgümnaasium 0.54 km
54.5
Районная школа
Tallinna 53. Keskkool 0.74 km
47.7
Районная школа

Все типы и планировки квартир в доме Mustamäe tee 185

Строительный регистр EHR и база нотариальных сделок подтверждают наличие в доме различных планировок квартир. Выберите квартиру для просмотра детального отчета.

💡 Несколько 2-комнатных (или 3-комнатных) квартир в одном доме:
В жилых домах типовых и индивидуальных проектов часто располагаются квартиры одинаковой комнатности, но с разной планировкой и метражом (например, 49.2 м² стандартная и 54.0 м² с лоджией). Модель Estiq AVM рассчитывает рыночную стоимость, ручной коридор (±5%), арендный доход и ипотечный платеж индивидуально для каждой конфигурации.
1-комнатная
31.90 m²
€90 963
€2 852/m² · Ориент. аренда: €355 / мес.
2-комнатная ✓ Текущая
45.00 m²
€104 850
€2 330/m² · Ориент. аренда: €409 / мес.
✓ Текущий отчет
3-комнатная
68.70 m²
€159 838
€2 327/m² · Ориент. аренда: €623 / мес.
4-комнатная
83.40 m²
€194 030
€2 327/m² · Ориент. аренда: €757 / мес.

Технические характеристики здания (EHR 101017097)

Официальные данные Строительного регистра и Земельного кадастра.

Год постройки 1978
Этажность здания 5 этажей
Всего квартир 60 квартир
Класс энергоэффективности E (0 kWh/m²a)
Материал несущих стен Monteeritav raudbetoon
Тип отопления Kaugküte
Лифты 1 подъездных лифта
Площадь участка 2 688 m²
Форма собственности Hoonestusõigus (Leasehold Land - Municipal Rent)
Код EHR 101017097 ↗
Кадастровый признак 78405:501:0007 ↗

Официальный аудит Государственного строительного регистра (EHR)

Проверка правового статуса, разрешений на эксплуатацию и ограничений Земельного кадастра.

✓ Разрешение на эксплуатацию (Kasutusluba)

Здание имеет действующий первичный ввод в эксплуатацию. Обременений и предписаний Спасательного департамента не зафиксировано.

Статус EHR: В эксплуатации

✓ Кадастровый участок и границы

Кадастровый код: 78405:501:0007 ↗. Границы участка внесены в цифровую базу Земельного департамента.

100% Жилая земля

✓ Теплоснабжение и сети

Официальный тип отопления EHR: Kaugküte. Централизованные городские коммуникации: водоснабжение и канализация Tallinna Vesi AS.

Коммуникации подключены

✓ Энергетический сертификат

Зарегистрирован класс E (0 kWh/m²a). Оптимальные счета за коммунальные услуги для домов этого года.

Klass E

Инвестиционная и финансовая привлекательность

Показатели денежного потока, окупаемости и ориентировочных платежей по ипотеке.

Прогнозируемая арендная ставка €409 / мес.
Годовая брутто-доходность 4.7%
Ориентир ипотечного платежа (25 лет) €428 / мес.

Карта и пешеходная доступность (10 мин)

В 10 минутах ходьбы расположено 13 ключевых объектов: остановки транспорта, супермаркеты, школы, детсады и парки.

🚏
Kesk-Mustamäe остановка
Остановка транспорта · Автобус / транспорт
183 m · 2 min
🧒
Tallinna Rõõmupesa Lasteaed
Детский сад · Дошкольное образование
275 m · 4 min
🚏
Lehola остановка
Остановка транспорта · Автобус / транспорт
298 m · 4 min
🎓
Eurogümnaasium
Школа · Рейтинг экзаменов: 40.9/100
382 m · 5 min
🚏
Szolnok остановка
Остановка транспорта · Автобус / транспорт
439 m · 6 min
🚏
Keskuse остановка
Остановка транспорта · Автобус / транспорт
440 m · 6 min
🎓
Tallinna Mustamäe Gümnaasium
Школа · Рейтинг экзаменов: 50.3/100
468 m · 6 min
🎓
Tallinna Arte Gümnaasium
Школа · Рейтинг экзаменов: 62.2/100
517 m · 7 min
🧒
Tallinna Männikäbi Lasteaed
Детский сад · Дошкольное образование
576 m · 8 min
🛒
Mustika Keskus Prisma
Супермаркет · Продукты и товары для дома
603 m · 8 min
🛒
Mustamäe Keskus Rimi Hyper
Супермаркет · Продукты и товары для дома
631 m · 8 min
🌳
Männi park
Парк · Зеленая зона для прогулок
722 m · 10 min
🌳
Lepistiku park
Парк · Зеленая зона для прогулок
1039 m · 14 min

Свяжитесь с местным специалистом по недвижимости

Сертифицированный партнер-маклер в районе Mustamäe. Продажа квартиры по максимальной цене, бесплатный осмотр и оценочный акт для банка.

✓ СПЕЦИАЛИСТ · MUSTAMÄE ⚡ Ответ в течение ~15 минут

Персональное сопровождение сделки

Сертифицированный специалист Estiq возьмет на себя все этапы сделки — от профессиональной оценки и фотосъемки до нотариального оформления.

KK

Kristjan Kask

Маклер по недвижимости · Mustamäe

📞 +372 555 5678 ✉️ [email protected]
Персональный подход Опыт работы
Знание рынка Mustamäe Специализация
✓
Продажа по максимальной цене

Профессиональная фотосъемка, 3D-тур, продвижение на всех порталах и закрытая база покупателей Estiq.

✓
Официальный оценочный акт (EVS 875)

Быстрое оформление сертифицированного акта для Swedbank, SEB, LHV, Luminor и Coop Pank за 2–3 дня.

✓
Бесплатная оценка на месте

Выезд эксперта на объект, аудит состояния и персональная стратегия продажи без обязательств.

Заявка местному маклеру

Выберите цель обращения и укажите контакт для связи

🔒 Конфиденциально. Ваши данные передаются только сертифицированному партнеру Estiq.
✓

Заявка успешно принята!

Kohalik partner-maakler võtab teiega ühendust 15 minuti jooksul.

Kristjan Kask · +3725555678

Источники данных и сертификация

Отчет об оценке опирается на шесть государственных и специализированных реестров.

1. Maa- ja ruumiamet База сделок с недвижимостью
2. Ehitisregister (EHR) Технические параметры и разрешения
3. Maakataster Границы участка, площадь и назначение
4. Keskkonnaagentuur Качество воздуха (AQI) и карты шума
5. Politsei- ja Piirivalveamet (PPA) Индекс безопасности района
6. Haridus- ja Noorteamet Академические рейтинги госэкзаменов

Часто задаваемые вопросы об объекте (FAQ)

Динамически сгенерированные ответы на ключевые вопросы об объекте Mustamäe tee 185 для покупателей, продавцов и инвесторов.

Какова расчетная рыночная стоимость 2-комнатной квартиры (45 м²) по адресу Mustamäe tee 185, Tallinn? ▼
По данным алгоритмической модели оценки Estiq AVM, расчетная рыночная стоимость 2-комнатной квартиры площадью 45 м² по адресу Mustamäe tee 185 (Mustamäe, Tallinn) составляет примерно 104 850 € (2 330 €/м²). Обоснованный рыночный ценовой коридор (±5%) варьируется от 99 608 € до 110 093 €. Модель построена на анализе реальных нотариальных сделок Земельного департамента (Maa-amet), статистике Uber H3 геокластера и техническом паспорте EHR (101017097).
Какой арендный доход и доходность приносит 2-комнатная квартира на Mustamäe tee 185? ▼
Ориентировочная месячная арендная плата за квартиру площадью 45 м² на Mustamäe tee 185 составляет около 409 € в месяц. При текущей стоимости квартиры это обеспечивает брутто-доходность на уровне 4.7%. При стандартном ипотечном финансировании (~80% стоимости, 30 лет, ставка ~4.2%) ориентировочный ежемесячный платеж составляет около 428 €/мес, что гарантирует инвестору стабильный положительный денежный поток.
Как 2-й этаж, балкон и парковка формируют итоговую стоимость квартиры? ▼
В калькуляции стоимости Estiq AVM учитывается базовая ставка здания и индивидуальные модификаторы. 2-й этаж является комфортным средним этажом, избавленным от 2%-го дисконта первого этажа. Наличие балкона добавляет к рыночной стоимости около +3 000 €, кладовое помещение (keldriboks) — +2 000 €, а персональное парковочное место — +3 500 €. Качественный свежий ремонт дает дополнительную премию до +8% по сравнению с объектами под ремонт.
Каковы строительно-технические характеристики здания Mustamäe tee 185 и статус участка (EHR и Кадастр)? ▼
Дом по адресу Mustamäe tee 185 — это 5-этажное жилое здание 1978 года постройки (60 квартир), несущие стены которого выполнены из сборного железобетона (Monteeritav raudbetoon), отопление — центральное (Kaugküte), класс энергоэффективности — E. Официальный код Строительного регистра — EHR 101017097. Здание расположено на оформленном земельном участке с официальным кадастровым признаком 78405:501:0007 (Hoonestusõigus (Leasehold Land - Municipal Rent)).
Какова городская среда, безопасность и школы в шаговой доступности от Mustamäe tee 185? ▼
Микрорайон отличается высокими показателями комфорта: уровень шума умеренный (54 дБ), отличное качество воздуха (AQI 1) и безопасный радоновый фон (10 - 30 Bq/m³). Индекс безопасности составляет 7.6/10 (динамика правонарушений +34.9% за год). В шаговой доступности находятся супермаркет Mustika Keskus Prisma (603 м, 8 мин), автобусная остановка Kesk-Mustamäe остановка (183 м) и школа Eurogümnaasium (382 м, рейтинг 40.9/100).
Заменяет ли отчет Estiq официальный оценочный акт для получения ипотеки? ▼
Цифровой отчет Estiq дает точный аналитический ориентир для переговоров о цене и планирования бюджета. Однако эстонские коммерческие банки (Swedbank, SEB, LHV, Luminor, Coop Pank) для выдачи жилищного кредита требуют официальный оценочный акт стандарта EVS 875, оформленный сертифицированным оценщиком. Заказать выездной осмотр и акт можно через нашего местного партнера-маклера (Kristjan Kask) со сроком подготовки 2–3 рабочих дня.
Каков ожидаемый срок продажи квартиры на Mustamäe tee 185 и как продать по максимальной цене? ▼
Средний срок экспозиции ликвидных 2-комнатных квартир в районе Mustamäe составляет от 20 до 35 дней. Для достижения верхней границы стоимости (110 093 €) рекомендуется профессиональный хоум-стейджинг, качественная интерьерная фотосъемка, 3D-тур и одновременный маркетинг на порталах и в закрытой базе покупателей. Партнер-маклер Kristjan Kask (+3725555678) проводит бесплатный осмотр и аудит объекта.