OSTAJAN OPAS 2026 Ametlikud standardid

Asunnon ostaminen Virossa — varmentuneet faktat ja ostajan opas

Vältä ylihintaa ja piilovirheitä. Tarkista todellinen markkina-arvo Maa-ametin virallisista notaarikaupoista, auditoi rakennusrekisterin (EHR) tiedot ja laske notaarikulut ennen sitovaa tarjousta.

Tarkista asunnon arvo ilmaiseksi → Katso tarkistuslista ↓

3 kuldreeglit ostjale

1. Kontrolli tehinguhinda: Portaali pakkumishind on sageli 5–12% kõrgem tegelikust notariaalsest väärtusest.

2. Nõua KÜ majanduskava: Uuri remondifondi makseid, laenujääki ja kavandatavaid renoveerimistöid.

3. Kinnita EHR kasutusluba: Ilma kehtiva kasutusloata ei väljasta Swedbank, SEB ega LHV kodulaenu.

Korteri ostu 6 peamist sammu Eestis

Pangalaenu eelotsusest kuni notariaalse lepingu ja korteri üleandmiseni.

1. Pangalaenu eelotsus

Määra maksimaalne laenulimiit ja omafinantseering (tavaliselt 10–15%, EIS käendusega alates 10%).

2. Sobiva korteri valik

Hinda piirkonna infrastruktuuri, ühistranspordi lähedust, ehitusaastat ja konstruktsiooni (tellis, paneel).

3. Õiglase turuhinna kontroll

Kontrolli ruutmeetrihinda Estiq AVM mudeliga, mis põhineb Maa-ameti ametlikel tehingutel.

4. Dokumentide ja KÜ audit

Uuri viimase 12 kuu kommunaalarveid, korteriühistu protokolle ja kinnistusraamatu koormatisi.

5. Eksperthinnang pangale

Telli atesteeritud hindajalt ametlik eksperthinnang vastavalt EVS 875 standardile laenulepingu sõlmimiseks.

6. Notariaalne ostu-müük

Asjaõiguslepingu allkirjastamine notaris, hüpoteegi seadmine ja korteri üleandmise-vastuvõtmise akt.

Ostueelse ülevaatuse kontrollnimekiri

8 olulist kontrollpunkti

✓

1. Elektrisüsteem ja kaabeldus: Veendu, kas korteris on vahetatud elektrijuhtmestik (vaskkaablid vs vana alumiinium) ning kilbis on olemas rikkevoolukaitse.

✓

2. Torustik ja kanalisatsioonipüstikud: Kontrolli, kas majas või püstikus on vahetatud vanad malmtorud plasttorude vastu ning veemõõtjad on taadeldud.

✓

3. Ventilatsioon ja niiskustasemed: Kontrolli vannitoa ja köögi väljatõmbe tõmmet. Vaata üle aknapaled ja välisseinte nurgad hallituse või niiskuskahjustuste osas.

✓

4. Aknad ja radiaatorid: Veendu, et klaaspaketid peavad sooja, tihendid on terved ning radiaatoritel on töötavad termostaadid või küttekulujaoturid.

✓

5. Rõdu või lodža seisukord: Kontrolli betoonpaneelide ja piirete seisukorda. Rõdu klaasimisel peab olema KÜ kooskõlastus.

✓

6. Parkimiskoht ja panipaik: Kontrolli kinnistusraamatust, kas parkimiskoht ja keldriboks kuuluvad korteri juurde notariaalse kasutuskorra alusel või on tegemist vaba parkimisega.

✓

7. Müra ja heliisolatsioon: Kuula korterit tipptunnil. Paneelmajades kontrolli külgmiste ja ülemiste naabrite sammumüra taset.

✓

8. Korteriühistu võlgnevused: Nõua müüjalt korteriühistu tõendit selle kohta, et korteril puuduvad varasemad võlad ja arvetega ollakse ajakohased.

HINNA AUDIT

Kontrolli korteri reaalset väärtust enne hinnapakkumise tegemist

Sisesta aadress, ruutmeetrid ja tubade arv — Estiq AVM võrdleb seda samas majas ja naabruses tehtud notariaalsete tehingutega ning arvutab täpse hinna.

Tarkista asunnon arvo ilmaiseksi →

Korteri ostuga kaasnevad lisakulud (Näide 150 000 € korter)

Ametlikel seadustel (Notari tasu seadus, Riigilõivuseadus) põhinev kalkulatsioon.

Korteri ostuhind (lepinguhind): 150 000 €

Notaritasu ostu-müügilepingu tõestamisel (ostja pool): ca 265 € + KM (kokku ~323 €)

Riigilõiv omandiõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse: ca 140 €

Panga hüpoteegi seadmise notaritasu ja riigilõiv (laenuga ostes): ca 180 €

Korteri hindamisakt pangale (atesteeritud büroo): ca 220 – 300 €

Panga kodulaenu lepingutasu (kampaania korras sageli 0 €): 0 – 500 €

Kokku lisakulud ostjale: ca 850 – 1 400 €

Ehitisregistri (EHR) ja dokumentide audit

Ehitisregister (EHR.ee)

Kontrolli hoone koodi järgi: kas korterelamul on kasutusluba, milline on registreeritud ehitusaasta, korruselisus ja ametlik energiamärgis. Veendu, et korteri reaalne ruumilahendus ei erine ehitusprojektist.

Kinnistusraamat (e-Kinnistusraamat)

Kontrolli korteriomandi registriosa: kas korterile on seatud kehtivaid keelumärkeid, hüpoteeke või isiklikke kasutusõigusi. Hüpoteegid kustutatakse või asendatakse uue panga kasuks tehingupäeval notari deposiitkonto kaudu.

UKK

Miten tarkistaa, ettei pyyntihinta ole liian korkea?

Käytä Estiq-hintatarkistusta (estiq.ee/value), joka vertaa kohdetta Maa-ametin toteutuneisiin kauppahintoihin samassa talossa ja korttelissa.

Mitä lisäkuluja asunnon ostosta aiheutuu Virossa?

Tärkeimmät lisäkulut ovat: notaaripalkkio (puolitetaan myyjän kanssa), kiinnitysrekisterin valtionmaksu (0,2–0,4 %) ja pankin lainanavausmaksu.

Miksi rakennusrekisterin (EHR) tarkistaminen on välttämätöntä?

EHR-rekisteristä tarkistetaan voimassa oleva käyttöoikeuslupa (kasutusluba) sekä huoneistojako. Luvattomat muutostyöt voivat estää pankkilainan myöntämisen.

Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon Virossa?

Kyllä. EU-kansalaiset ja suurin osa ulkomaalaisista voivat vapaasti omistaa asunnon Tallinnassa ja muissa kaupungeissa ilman erillislupia.