Asunnon myynti Virossa — paras hinta ja turvallinen kauppa
Miten myyt asuntosi parhaalla mahdollisella hinnalla? Aseta realistinen pyyntihinta toteutuneiden notaarikauppojen perusteella, hyödynnä oman asunnon luovutusvoittoverovapaus ja valmistaudu notaarille.
3 askelta onnistuneeseen myyntiin
Hinnan määritys ja Estiq AVM -malli
Miksi portaalien pyyntihinnat johtavat harhaan ja miten määrittää todellinen markkina-arvo.
Tallinnassa ja Tartossa asunnot myydään keskimäärin 3–5 % viimeisen pyyntihinnan alle, Pärnussa ja pienemmissä kaupungeissa noin 10 % alle. Estiq-malli tuo pyyntihinnat Maa-ametin kauppatilastojen mukaiselle kauppahintatasolle.
Hintataso ei riipu pelkästä kaupunginosasta vaan 300–500 m:n mikroalueesta, koulujen arvioista ja joukkoliikenteen nopeudesta.
Hyvä strategia on asettaa ilmoitushinnaksi AVM-arvo +3–5 %. Se jättää ostajalle neuvottelun ilon menettämättä kiinnostusta.
Tarvittavat asiakirjat ja valmistelu
Kerää nämä asiakirjat valmiiksi ennen kuin kutsut kiinnostuneet ostajat katsomaan.
1. Viralliset rekisterit
- Kiinteistörekisteriote: omistajat, kiinnitykset ja käyttöjärjestykset.
- Ehitisregister (EHR) -ote: rakennuskoodi, energiatodistus ja käyttölupa.
- Asunnon pohjapiirros: vahvistettu inventointipiirros tai rakennussuunnitelma.
2. Taloyhtiö ja käyttökustannukset
- Viimeisen 12 kuukauden käyttökustannuslaskut: lämmityskulut kesä- ja talvikaudelta.
- Taloyhtiön todistus: velattomuudesta ja remonttirahastosta.
- Taloyhtiön yhtiökokouksen pöytäkirja: suunnitellut peruskorjaukset ja lainavelvoitteet.
Vakituisen asunnon myynnin verovapaus (TuMS § 15 mom. 5)
Virossa kiinteistön myynnistä saatu voitto verotetaan 22 %:n tuloverolla (voitto = myyntihinta miinus ostohinta ja dokumentoidut parannuskulut). Vakituisen asunnon myynti on kuitenkin 100 % verovapaata, jos täytät seuraavat ehdot:
Asuntoa käytettiin vakituisena tai pääasiallisena asuntona luovutukseen asti (väestörekisterimerkintä ja tosiasiallinen asuminen).
Verovapautta voi käyttää kerran kahden vuoden aikana edellisestä verovapaasta kaupasta.
Jos kyseessä ei ole vakituinen asunto, tulosta voi vähentää hankintakulut, notaaripalkkiot, valtionmaksut ja korjauskuitit. Päivittäisiä ylläpitokuluja (käyttökustannukset, sähkölaskut) ei voi vähentää.
Lähde: Vero- ja tullihallitus (EMTA) — käsikirja ”Kiinteistön luovutus” ↗
Asunnon valmistelu ja ammattimainen markkinointi
Home staging ja siistiminen
Poista henkilökohtaiset tavarat, tyhjennä työtasot ja tee perusteellinen suursiivous. Neutraali ja valoisa asunto antaa ostajalle välittömän kodin tunteen.
Laadukkaat kuvat ja virtuaalikierros
Ammattimaiset päivänvalokuvat auttavat ilmoitusta erottumaan portaalissa ja antavat ostajalle oikean kuvan asunnosta.
Haluatko myydä kokeneen välittäjän kanssa?
Kumppanivälittäjämme ottavat ammattimaiset kuvat, tekevät juridisen tarkastuksen ja löytävät ostajan nopeasti.
UKK
Viron tuloverolain (TuMS) 15 § 5 momentin mukaan oman vakituisen asunnon myynnistä saatu voitto on kokonaan verovapaata, mikäli myyjä on käyttänyt asuntoa kotinaan ennen myyntiä. Verovapautta voi käyttää kerran kahdessa vuodessa.
Suositeltava pyyntihinta on noin 3–5 % yli Estiq AVM -markkina-arvon, jotta jää neuvotteluvaraa karkottamatta ostajia.
Henkilöllisyystodistus, puolison suostumus (jos yhteisomaisuutta), taloyhtiön todistus vastikkeiden maksamisesta ja EHR-rekisteriote.