Kambja vald, Ülenurme alevik, Silmapiiri tn 1 korteriühistu

Рег. код 80482616 · Здание: Silmapiiri tn 1, Kambja (EHR 120800266) · 54 квартир · 3 011,4 m²

Хорошее и стабильное положение · Средний риск

64 / 100

Как формируется индекс финансового анализа Estiq?

Индекс анализирует официальные годовые отчёты товарищества из Коммерческого регистра по пяти независимым финансовым измерениям в соответствии с руководством Совета по бухгалтерскому учёту RTJ 14 и законом о квартирной собственности и товариществах (KrtS). Модель рассчитывает взвешенную сводную оценку от 0 до 100 баллов. Она оценивает финансы товарищества, а не техническое состояние здания.

Подробный анализ пяти финансовых измерений

1. Ликвидность и платёжеспособность 25% сводной оценки

74 / 100

Аналитическая оценка:
Остаток денег за вычетом учётного обязательства по ремонтному фонду (€1 445) покрывает краткосрочные долги и полученные предоплаты в целом (€0, в т.ч. долги поставщикам €6 359). Расчётный запас для текущих эксплуатационных расходов (без внеплановых ремонтных работ, исходя из €2 995 в год / €250 в месяц) составляет около 5,8 мес. (около 5,8 мес. по всем расходам за 2025 г.). Отношение оборотных активов к краткосрочным обязательствам — 4,12 (расчётный показатель; это коэффициент, а не сумма в евро).

Исходный показатель	Значение в отчёте
Деньги на конец года (баланс)	€6 888
Оборотные активы всего (баланс)	€27 139
Прочие оборотные активы кроме денег и требований (напр. депозит)	€0
Учётный остаток ремонтного фонда (баланс)	€5 443
Краткосрочные долги и полученные предоплаты всего	€0
в т.ч. долги поставщикам	€6 359
Деньги минус остаток ремфонда (приближение)	€1 445
Коэффициент текущей ликвидности (оборотные активы ÷ краткосрочные обязательства)	4,12
Покрытие эксплуатационных расходов, мес.	5,8 мес.
Покрытие всех расходов, мес.	5,8 мес.
Годовые эксплуатационные расходы без ремонта	€2 995
Общие годовые расходы	€2 995

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 2 „Raha“, с. 6; прил. 4 „Võlad ja ettemaksed“, с. 7

Методологическое ограничение: Это бухгалтерское приближение (proxy), а не подтверждённые свободные средства на отдельном банковском счёте. Приложения к отчёту не показывают, как банковские счета разделены между целевыми фондами и операционными средствами, поэтому расчётный остаток нельзя считать проверенным свободным операционным запасом. Средства, предназначенные для ремонта, могут находиться на том же счёте.

2. Долговая нагрузка и балансовые обязательства 20% сводной оценки

85 / 100

Аналитическая оценка:
Банковских кредитов нет (остаток основного долга €0), что исключает процентный риск и риск рефинансирования. Краткосрочная задолженность перед поставщиками покрывается расчётным буфером ликвидности (деньги за вычетом учётного обязательства по ремонтному фонду). Ветвь модели для ТСЖ без кредитов даёт по этому измерению 85 баллов.

Исходный показатель	Значение в отчёте
Наличие банковских кредитов	Нет
Остаток основного долга по кредитам на конец года	€0
Краткосрочные долги и полученные предоплаты всего	€0
Краткосрочные обязательства всего	€6 589

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 4 „Võlad ja ettemaksed“, с. 7

Методологическое ограничение: Отсутствие банковского кредита не означает, что у здания нет обязательств; следует учитывать историю состояния здания и вероятную потребность в будущих кредитах на реновацию.

3. Платёжная дисциплина жильцов и уровень задолженности 15% сводной оценки

44 / 100

Аналитическая оценка:
Уровень и динамика задолженности: балансовая задолженность собственников на конец года составила €20 251 (прил. 3 „Nõuded ja ettemaksed“, с. 6), что около 31,4 % годовых начислений по квартирам (примерно 3,8 мес. обычных начислений). За год задолженность выросла на 30,7 %.

Исходный показатель	Значение в отчёте
Задолженность собственников на конец года	€20 251
Задолженность на конец прошлого года	€15 494
Годовое изменение задолженности (%)	30,7 %
Годовые начисления по квартирам	€64 421
Доля задолженности в годовых начислениях	31,4 %
Задолженность в месяцах начислений	3,8 мес.

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 3 „Nõuded ja ettemaksed“, с. 6; таблица квартир

Методологическое ограничение: Это показатель уровня и динамики задолженности, а не проверенная мера платёжной дисциплины или доли собранных платежей. В отчёте указана совокупная задолженность на дату баланса, а не график по срокам просрочки (30/60/90 дней), и текущие декабрьские коммунальные счета не отделены от давних долгов.

4. Достаточность резерва ремонтного фонда 25% сводной оценки

50 / 100

Аналитическая оценка:
Балансовый остаток ремонтного фонда — €1,8/м² (всего €5 443, примерно €101 на квартиру).

Исходный показатель	Значение в отчёте
reserve_basis	repair_fund
net_assets	Нет данных
net_assets_m2	Нет данных
Остаток ремонтного фонда на дату баланса	€5 443
Отапливаемая площадь здания (EHR)	3 011,4 m²
Ремонтный фонд на м²	€1,8/m²
Ремонтный фонд на квартиру	€101

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; Реестр строений (EHR)

Методологическое ограничение: Показатель измеряет накопленный денежный резерв на квадратный метр; он не заменяет технический аудит здания и долгосрочный план хозяйствования / реновации (закон о квартирной собственности и ТСЖ, § 41).

5. Управление, непрерывность отчётности и прозрачность 15% сводной оценки

65 / 100

Аналитическая оценка:
Подано годовых отчётов подряд: 5 (отчёты читаемы); состав правления Estiq не оценивает (актуальный состав — в Коммерческом регистре); в отчёте есть отчёт о деятельности.

Исходный показатель	Значение в отчёте
Число поданных подряд годовых отчётов	5
Число членов правления в Коммерческом регистре	Нет данных
Наличие отчёта о деятельности	Да
Статус регистровой карточки	OK

Источник: Коммерческий регистр (карточка), Отчёт о деятельности

Методологическое ограничение: Измеряет формальную корректность регистровой отчётности, непрерывность подачи и состав правления. Число поданных отчётов не доказывает своевременности подачи (например, когда отчёты за несколько лет поданы задним числом). Число членов правления и формальная отчётность не заменяют реальное качество управления, эффективность внутреннего контроля и содержательную работу общего собрания.

Покупаете квартиру в этом товариществе?

Заказав проверку ТСЖ перед покупкой (149 €), вы получите от специалиста Estiq проверку не только баланса, но и протоколов общих собраний за последние 3 года, известных судебных споров, точного списка должников и планов по кредитам.

Заказать проверку перед покупкой (149 €) →

← Назад к обзору товарищества по адресу Silmapiiri tn 1