Luunja vald, Rõõmu küla, Salu tee 59 korteriühistu

Рег. код 80416462 · Здание: Salu tee 59, Luunja (EHR 120280885) · 8 квартир · 390,4 m²

Хорошее и стабильное положение · Средний риск

63 / 100

Как формируется индекс финансового анализа Estiq?

Индекс анализирует официальные годовые отчёты товарищества из Коммерческого регистра по пяти независимым финансовым измерениям в соответствии с руководством Совета по бухгалтерскому учёту RTJ 14 и законом о квартирной собственности и товариществах (KrtS). Модель рассчитывает взвешенную сводную оценку от 0 до 100 баллов. Она оценивает финансы товарищества, а не техническое состояние здания.

Подробный анализ пяти финансовых измерений

1. Ликвидность и платёжеспособность 25% сводной оценки

74 / 100

Аналитическая оценка:
Остаток денег за вычетом учётного обязательства по ремонтному фонду (€1 977) покрывает краткосрочные долги и полученные предоплаты в целом (€571, в т.ч. долги поставщикам €571). Расчётный запас для текущих эксплуатационных расходов (без внеплановых ремонтных работ, исходя из €4 218 в год / €352 в месяц) составляет около 5,6 мес. (около 2,5 мес. по всем расходам за 2025 г.). Отношение оборотных активов к краткосрочным обязательствам — 1,23 (расчётный показатель; это коэффициент, а не сумма в евро).

Исходный показатель	Значение в отчёте
Деньги на конец года (баланс)	€1 977
Оборотные активы всего (баланс)	€3 292
Прочие оборотные активы кроме денег и требований (напр. депозит)	€0
Учётный остаток ремонтного фонда (баланс)	€0
Краткосрочные долги и полученные предоплаты всего	€571
в т.ч. долги поставщикам	€571
Деньги минус остаток ремфонда (приближение)	€1 977
Коэффициент текущей ликвидности (оборотные активы ÷ краткосрочные обязательства)	1,23
Покрытие эксплуатационных расходов, мес.	5,6 мес.
Покрытие всех расходов, мес.	2,5 мес.
Годовые эксплуатационные расходы без ремонта	€4 218
Общие годовые расходы	€9 679

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 4 „Võlad ja ettemaksed“, с. 8; прил. 5 „Sihtotstarbelised tasud, annetused ja toetused“, с. 8

Методологическое ограничение: Это бухгалтерское приближение (proxy), а не подтверждённые свободные средства на отдельном банковском счёте. Приложения к отчёту не показывают, как банковские счета разделены между целевыми фондами и операционными средствами, поэтому расчётный остаток нельзя считать проверенным свободным операционным запасом. Средства, предназначенные для ремонта, могут находиться на том же счёте.

2. Долговая нагрузка и балансовые обязательства 20% сводной оценки

70 / 100

Аналитическая оценка:
Остаток основного долга по банковским кредитам — €29 598 (75,8 €/м²).

Исходный показатель	Значение в отчёте
Наличие банковских кредитов	Да
Остаток основного долга по кредитам на конец года	€29 598
Краткосрочные долги и полученные предоплаты всего	€571
Краткосрочные обязательства всего	€2 679

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 4 „Võlad ja ettemaksed“, с. 8

Методологическое ограничение: Отсутствие банковского кредита не означает, что у здания нет обязательств; следует учитывать историю состояния здания и вероятную потребность в будущих кредитах на реновацию.

3. Платёжная дисциплина жильцов и уровень задолженности 15% сводной оценки

85 / 100

Аналитическая оценка:
Уровень и динамика задолженности: балансовая задолженность собственников на конец года составила €934 (прил. 2 „Nõuded ja ettemaksed“, с. 7), что около 8,0 % годовых начислений по квартирам (примерно 1,0 мес. обычных начислений). За год задолженность снизилась на 67,3 %, что указывает на стабильный уровень.

Исходный показатель	Значение в отчёте
Задолженность собственников на конец года	€934
Задолженность на конец прошлого года	€2 852
Годовое изменение задолженности (%)	-67,3 %
Годовые начисления по квартирам	€11 713
Доля задолженности в годовых начислениях	8,0 %
Задолженность в месяцах начислений	1,0 мес.

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 2 „Nõuded ja ettemaksed“, с. 7; таблица квартир

Методологическое ограничение: Это показатель уровня и динамики задолженности, а не проверенная мера платёжной дисциплины или доли собранных платежей. В отчёте указана совокупная задолженность на дату баланса, а не график по срокам просрочки (30/60/90 дней), и текущие декабрьские коммунальные счета не отделены от давних долгов.

4. Достаточность резерва ремонтного фонда 25% сводной оценки

20 / 100

Аналитическая оценка:
Балансовый остаток ремонтного фонда — €0,0/м² (всего €0, примерно €0 на квартиру).

Исходный показатель	Значение в отчёте
reserve_basis	repair_fund
net_assets	Нет данных
net_assets_m2	Нет данных
Остаток ремонтного фонда на дату баланса	€0
Отапливаемая площадь здания (EHR)	390,4 m²
Ремонтный фонд на м²	€0,0/m²
Ремонтный фонд на квартиру	€0

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 5 „Sihtotstarbelised tasud, annetused ja toetused“, с. 8; Реестр строений (EHR)

Методологическое ограничение: Показатель измеряет накопленный денежный резерв на квадратный метр; он не заменяет технический аудит здания и долгосрочный план хозяйствования / реновации (закон о квартирной собственности и ТСЖ, § 41).

5. Управление, непрерывность отчётности и прозрачность 15% сводной оценки

85 / 100

Аналитическая оценка:
Подано годовых отчётов подряд: 5 (отчёты читаемы); состав правления Estiq не оценивает (актуальный состав — в Коммерческом регистре); в отчёте есть отчёт о деятельности.

Исходный показатель	Значение в отчёте
Число поданных подряд годовых отчётов	5
Число членов правления в Коммерческом регистре	Нет данных
Наличие отчёта о деятельности	Да
Статус регистровой карточки	OK

Источник: Коммерческий регистр (карточка), Отчёт о деятельности

Методологическое ограничение: Измеряет формальную корректность регистровой отчётности, непрерывность подачи и состав правления. Число поданных отчётов не доказывает своевременности подачи (например, когда отчёты за несколько лет поданы задним числом). Число членов правления и формальная отчётность не заменяют реальное качество управления, эффективность внутреннего контроля и содержательную работу общего собрания.

Покупаете квартиру в этом товариществе?

Заказав проверку ТСЖ перед покупкой (149 €), вы получите от специалиста Estiq проверку не только баланса, но и протоколов общих собраний за последние 3 года, известных судебных споров, точного списка должников и планов по кредитам.

Заказать проверку перед покупкой (149 €) →

← Назад к обзору товарищества по адресу Salu tee 59