Järva vald, Kaalepi küla, Kaalepi-Seidla kergliiklustee T2, Ühisjõu korteriühistu

Рег. код 80013716 · Здание: , Tallinn (EHR ) · 12 квартир · 671,5 m²

Хорошее и стабильное положение · Средний риск

53 / 100

Как формируется индекс финансового анализа Estiq?

Индекс анализирует официальные годовые отчёты товарищества из Коммерческого регистра по пяти независимым финансовым измерениям в соответствии с руководством Совета по бухгалтерскому учёту RTJ 14 и законом о квартирной собственности и товариществах (KrtS). Модель рассчитывает взвешенную сводную оценку от 0 до 100 баллов. Она оценивает финансы товарищества, а не техническое состояние здания.

Подробный анализ пяти финансовых измерений

1. Ликвидность и платёжеспособность 25% сводной оценки

0 / 100

Аналитическая оценка:
Остаток денег (€8 649) меньше учётного остатка ремонтного фонда (€11 556); разница €2 907. Это бухгалтерское приближение, а не остаток на счёте: средства ремфонда могут находиться и в других оборотных активах (напр. на депозите), поэтому это не означает отсутствия свободных денег. Краткосрочные долги и полученные предоплаты в целом — €0, в т.ч. долги поставщикам €573. Отношение оборотных активов к краткосрочным обязательствам — 2,10 (коэффициент, а не сумма в евро).

Исходный показатель	Значение в отчёте
Деньги на конец года (баланс)	€8 649
Оборотные активы всего (баланс)	€26 690
Прочие оборотные активы кроме денег и требований (напр. депозит)	€0
Учётный остаток ремонтного фонда (баланс)	€11 556
Краткосрочные долги и полученные предоплаты всего	€0
в т.ч. долги поставщикам	€573
Деньги минус остаток ремфонда (приближение)	€-2 907
Коэффициент текущей ликвидности (оборотные активы ÷ краткосрочные обязательства)	2,10
Покрытие эксплуатационных расходов, мес.	-9,3 мес.
Покрытие всех расходов, мес.	-4,3 мес.
Годовые эксплуатационные расходы без ремонта	€3 751
Общие годовые расходы	€8 204

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 4 „Võlad ja ettemaksed“, с. 8; прил. 5 „Sihtotstarbelised tasud, annetused ja toetused“, с. 8

Методологическое ограничение: Это бухгалтерское приближение (proxy), а не подтверждённые свободные средства на отдельном банковском счёте. Приложения к отчёту не показывают, как банковские счета разделены между целевыми фондами и операционными средствами, поэтому расчётный остаток нельзя считать проверенным свободным операционным запасом. Средства, предназначенные для ремонта, могут находиться на том же счёте.

2. Долговая нагрузка и балансовые обязательства 20% сводной оценки

85 / 100

Аналитическая оценка:
Остаток основного долга по банковским кредитам — €8 370 (12,5 €/м²).

Исходный показатель	Значение в отчёте
Наличие банковских кредитов	Да
Остаток основного долга по кредитам на конец года	€8 370
Краткосрочные долги и полученные предоплаты всего	€0
Краткосрочные обязательства всего	€12 729

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 3 „Laenukohustised“, с. 7; прил. 4 „Võlad ja ettemaksed“, с. 8

Методологическое ограничение: Отсутствие банковского кредита не означает, что у здания нет обязательств; следует учитывать историю состояния здания и вероятную потребность в будущих кредитах на реновацию.

3. Платёжная дисциплина жильцов и уровень задолженности 15% сводной оценки

41 / 100

Аналитическая оценка:
Уровень и динамика задолженности: балансовая задолженность собственников на конец года составила €15 939 (прил. 2 „Nõuded ja ettemaksed“, с. 7), что около 34,7 % годовых начислений по квартирам (примерно 4,2 мес. обычных начислений). За год задолженность выросла на 41,6 %.

Исходный показатель	Значение в отчёте
Задолженность собственников на конец года	€15 939
Задолженность на конец прошлого года	€11 258
Годовое изменение задолженности (%)	41,6 %
Годовые начисления по квартирам	€45 878
Доля задолженности в годовых начислениях	34,7 %
Задолженность в месяцах начислений	4,2 мес.

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 2 „Nõuded ja ettemaksed“, с. 7; таблица квартир

Методологическое ограничение: Это показатель уровня и динамики задолженности, а не проверенная мера платёжной дисциплины или доли собранных платежей. В отчёте указана совокупная задолженность на дату баланса, а не график по срокам просрочки (30/60/90 дней), и текущие декабрьские коммунальные счета не отделены от давних долгов.

4. Достаточность резерва ремонтного фонда 25% сводной оценки

80 / 100

Аналитическая оценка:
Балансовый остаток ремонтного фонда — €17,2/м² (всего €11 556, примерно €963 на квартиру).

Исходный показатель	Значение в отчёте
reserve_basis	repair_fund
net_assets	Нет данных
net_assets_m2	Нет данных
Остаток ремонтного фонда на дату баланса	€11 556
Отапливаемая площадь здания (EHR)	671,5 m²
Ремонтный фонд на м²	€17,2/m²
Ремонтный фонд на квартиру	€963

Источник: баланс годового отчёта за 2025 г.; прил. 5 „Sihtotstarbelised tasud, annetused ja toetused“, с. 8; Реестр строений (EHR)

Методологическое ограничение: Показатель измеряет накопленный денежный резерв на квадратный метр; он не заменяет технический аудит здания и долгосрочный план хозяйствования / реновации (закон о квартирной собственности и ТСЖ, § 41).

5. Управление, непрерывность отчётности и прозрачность 15% сводной оценки

65 / 100

Аналитическая оценка:
Подано годовых отчётов подряд: 5 (отчёты читаемы); состав правления Estiq не оценивает (актуальный состав — в Коммерческом регистре); в отчёте есть отчёт о деятельности.

Исходный показатель	Значение в отчёте
Число поданных подряд годовых отчётов	5
Число членов правления в Коммерческом регистре	Нет данных
Наличие отчёта о деятельности	Да
Статус регистровой карточки	OK

Источник: Коммерческий регистр (карточка), Отчёт о деятельности

Методологическое ограничение: Измеряет формальную корректность регистровой отчётности, непрерывность подачи и состав правления. Число поданных отчётов не доказывает своевременности подачи (например, когда отчёты за несколько лет поданы задним числом). Число членов правления и формальная отчётность не заменяют реальное качество управления, эффективность внутреннего контроля и содержательную работу общего собрания.

Покупаете квартиру в этом товариществе?

Заказав проверку ТСЖ перед покупкой (149 €), вы получите от специалиста Estiq проверку не только баланса, но и протоколов общих собраний за последние 3 года, известных судебных споров, точного списка должников и планов по кредитам.

Заказать проверку перед покупкой (149 €) →

← Назад к обзору товарищества по адресу