LANDLORD PLAYBOOK 2026 20% Flat Expense Deduction

Renting Out Property in Estonia — Yields, Leases & Tax Optimization

Calculate true gross and net rental returns, execute watertight tenancy agreements, and report rental earnings legally under the 20% statutory expense deduction (§ 19 (2)).

Calculate Yield ↓ Check Property Value →

Tallinn Rental Market Snapshot

Keskmine brutotootlus: 5,2% – 6,4% aastas (1–2 toalised korterid).

Efektiivne tulumaks: 16% tänu 20% kulude automaatsele mahaarvamisele.

Väljaüürimise keskmine aeg: 12 – 24 päeva atraktiivsetes mikrorajoonides.

District Rental Yields & Average Monthly Rates

Tüüpiline 2-toaline heas korras korter (40–50 m²).

Lasnamäe

520 – 580 €/k

Brutotootlus: 5,8% – 6,4%

Mustamäe

500 – 560 €/k

Brutotootlus: 5,6% – 6,2%

Kesklinn

650 – 850 €/k

Brutotootlus: 4,2% – 5,0%

Põhja-Tallinn

580 – 720 €/k

Brutotootlus: 5,1% – 5,8%

Kristiine

550 – 650 €/k

Brutotootlus: 4,9% – 5,5%

Haabersti

500 – 580 €/k

Brutotootlus: 5,4% – 6,0%

Tenancy Agreements, Deposits & Screening

Võlaõigusseadus (VÕS) ja leping

Eestis reguleerib üürisuhteid Võlaõigusseadus. Alati tuleks sõlmida kirjalik või digiallkirjastatud leping. Fikseeri korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis detailne mööblinimekiri, tehnika seisukord ja näidud.

Standardne tagatisraha on 1 kuni 3 kuu üürisumma, mis peab seaduse järgi hoiustatama eraldi intressi kandval kontol.

Rendin platvorm vs Klassikaline tagatis

Rendin teostab automaatse maksehäireregistri taustakontrolli enne lepingu sõlmimist. Üürnikul puudub vajadus maksta suurt esialgset tagatisraha, mis kiirendab üürniku leidmist keskmiselt 2 korda.

Üürileandja saab kindlustuskaitse üürivõlgade ja varakahjude vastu.

TULUMAKSUSEADUS § 19 LG 2

Rental Taxation: The 80% Rule (20% Statutory Deduction)

Eraisikuna eluruumi välja üürides ei ole vaja koguda remonditšekke ega esitada keerulist kuluaruannet. Maksu- ja Tolliamet võimaldab deklareerimisel kasutada 20% automaatset mahaarvamist.

Näidiskalkulatsioon: Üür 500 € kuus (6 000 € aastas)

1. Laekunud üüritulu kokku: 6 000 €

2. 20% mahaarvamine kulude katteks (TuMS § 19 lg 2): -1 200 €

3. Maksustatav summa (80% tulust): 4 800 €

4. Tulumaks (20% x 4 800 €): 960 € aastas (80 € kuus)

Efektiivne maksumäär kogu üüritulust on seega vaid 16%. Kommunaalkulude hüvitamist üürniku poolt tulumaksuga ei maksustata.

Interactive Rental Yield Calculator

Arvuta oma korteri reaalne brutotootlus (Gross Yield) ja puhas netotootlus (Net Yield).

Korteri ostuhind või turuväärtus (€):

Kuu üürisumma (€):

Aastased lisakulud (remondifond, kindlustus, tühiseis) (€/aastas):

BRUTOTOOTLUS (Gross Yield):

5.50%

NETOTOOTLUS (Pärast kulusid & 16% tulumaksu):

4.29%

FAQ

How is rental income taxed in Estonia?

Private individuals benefit from a 20% statutory flat expense deduction under § 19 (2) of the Income Tax Act. Standard 20% tax is levied on only 80% of gross rent, yielding an effective tax liability of 16%.

What is Rendin and does it replace cash deposits?

Rendin is a deposit-free lease platform where tenants pay a small monthly protection fee (approx. 2.5% of rent) while landlords receive institutional insurance against unpaid rent and property damages.

What is the average residential rental yield in Tallinn?

Gross rental yields in Tallinn range from 4.5% to 6.5%. Compact 1- and 2-room units in established districts (Mustamäe, Lasnamäe) achieve 5.5% to 6.3%, while Prime City Centre assets yield 4.2% to 5.0%.